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Artikel aus dem Handelsblatt Journal Immobilienwirtschaft vom 31.10.2022
Mit dem Überfall Russlands auf die Ukraine hat sich das Marktgeschehen auf den Immobilienmärkten schlagartig geändert. Durch die Rückkehr der Inflation und steigende Zinsen bei gleichzeitig hoher Volatilität und großer Unsicherheit über die zukünftige Marktentwicklung sind die Transaktionsvolumina in allen Sektoren eingeknickt.
Das Ende des billigen Geldes
Die Finanzierungskosten haben sich seit Jahresbeginn rund verdreifacht und eine kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht. Noch mehr als im Core-Bereich müssen Verkäufer im Value-Add-Bereich Preisabschläge zum Vorkriegsniveau von 20 % und mehr hinnehmen. Kurzfristig ist mit hoher Volatilität, steigenden Finanzierungsmargen und einem weiter steigenden Zinsniveau zu rechnen. Mittelfristig dürften sich die Märkte entspannen. Eine Eintrübung der Konjunktur sowie Durchlaufeffekte machen Hoffnung auf niedrigeren Inflationsdruck und einen Rückgang der Zinsen. Ein Niveau wie kurz vor Kriegsbeginn mit negativen Zinsen erscheint ausgeschlossen.
Investmentmärkte im Umbruch
Mit einer weiteren Phase geringer Transaktionstätigkeit ist zu rechnen. Investoren neigen aktuell zum „Parken“ von Liquidität in Staatsanleihen, die im zehnjährigen Bereich wieder Zinsen über zwei Prozent bieten. Wann und wo ein neues Preisgleichgewicht erreicht wird, hängt im Wesentlichen von einer Beruhigung des Umfelds ab. Gekauft werden nur ESG-konforme, nachhaltige und zukunftsfähige Immobilien mit stabiler Mieterstruktur in guten bis sehr guten Lagen.
Paradoxon auf den Vermietungsmärkten
Im Wohnungsbereich steigen Mietnachfrage und Mieten, da bei höheren Zinsen weniger Menschen ein Eigenheim erwerben können. Gleichzeitig sinkt das Neubauvolumen aufgrund gestiegener Baukosten und Zinsen. Durch die Fokussierung auf hochwertige und nachhaltige Gebäude steigen auch auf den Büromärkten die Spitzenmieten. Der Run auf Top-Objekte dürfte hier anhalten.
Green is the new Core
Die Bedeutung der Lagequalität ist ungebrochen. Nachhaltigkeit und Dekarbonisierung werden zu Haupttreibern auf den Miet- und Investmentmärkten. Zukünftig werden nur noch Bestandsobjekte Top- Preise erzielen können, die eine Transformation zur grünen Immobilie bereits vollzogen haben. Daraus ergeben sich nicht nur enorme Herausforderungen für die großen Bestandshalter, sondern auch im Value- Add-Bereich wird die grüne Transformation stark eingepreist werden. Die nächsten Monate und Jahre sind gekennzeichnet von massiven Anpassungsprozessen und großen Herausforderungen. So spannend wie heute war die Tätigkeit in unserer Branche schon lange nicht mehr. Kopf hoch und Ärmel hochkrempeln. Für Verzagtheit und sorgenvolles Grübeln bleibt keine Zeit. ■
