Im Hinblick auf die Flächenverbrauchsziele sind viele Kommunen nun sehr zurückhaltend, was die Ausweisung weiterer Gewerbe- und Industriegebiete betrifft. Diese werden dann häufig für bereits in der Region ansässige Unternehmen reserviert, die Expansionspläne verfolgen. Großflächige Areale werden, wenn überhaupt, für die Produktion priorisiert, während eine hochfrequente Logistiknutzung eher kritisch gesehen wird.
Für Big-Box-Logistik-Immobilien bedeutet das: Passende, zusammenhängende Flächen sind selten. Brownfields sind eine Alternative, aber zunächst keine schnelle Lösung. Die Revitalisierung dieser Industriebrachen für eine konkrete Ansiedlung ist grundsätzlich möglich, jedoch nicht kurzfristig umsetzbar. Oft müssen Bebauungspläne neu aufgestellt oder geändert werden. Nicht selten verlängern die notwendigen umfangreichen Gutachtenpakete aber auch Normenkontrollklagen die Realisierungszeit um Jahre. Zudem rechnet sich eine Entwicklung nur an Standorten mit ausreichenden Bodenwerten. Wo Grundstücke sehr günstig sind, und dann auch noch in Regionen mit niedriger Nachfrage, fehlen oft die Kapitalwerte, um Altlasten und Rückbau zu finanzieren.
In der Regel werden Brownfields über Entwickler und anschließende Mietmodelle mit den Nutzern realisiert. Eigennutzer, die kaufen und selbst bauen wollen, finden selten ein passendes, kurzfristig bebaubares Grundstück. Sie weichen dann häufig auf Build-to-Suit-Mietlösungen mit Entwicklern, die die passenden Grundstücke besitzen, aus oder schauen sich in unseren Nachbarländern um.
Zeit und Kosten sprechen oft gegen Deutschland
Im Wettbewerb um Industrie- und Logistikinvestitionen sind Schnelligkeit und Planungssicherheit entscheidend. Die Vergabe von Baugenehmigungen erfolgt in Deutschland sehr unterschiedlich. Während es mancherorts zügig geht, dauern Verfahren vielerorts, auch wegen knapper Verwaltungskapazitäten und paralleler Großvorhaben, signifikant länger als in anderen Ländern. Hinzu kommen höhere Boden-, Energie- und Baukosten. Für international agierende Unternehmen rechnet sich z.B. Osteuropa damit oft eher: kürzere Time-to-Market-Perioden, geringere Gesamtkosten.
Ostdeutschland verfügt vielerorts noch über Flächenpotenziale, sowohl Greenfields als auch Brownfields. Im produktionsnahen und logistischen Kontext konkurriert die Region jedoch direkt mit Standorten in Polen, Tschechien, der Slowakei oder Ungarn.
Wachstum braucht Fläche
Die Nachfrage aus Handel, Produktion sowie Transport und Logistik ist durchaus trotz vieler Krisen und Nullwachstum des BIP vorhanden. Doch ohne planungsreife Flächen und schnellere Verfahren wird Deutschland Wachstumspotenziale verschenken. Eigennutzer verschieben notgedrungen Projekte, mieten Bestände „auf Zeit“ oder investieren im Ausland. Für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist das kritisch, denn Produktion und Logistik stabilisieren Wertschöpfungsketten, sichern Arbeitsplätze und Steuereinnahmen im Inland.
Wenn wir die Flächenklemme nicht lösen, gerät der Standort Deutschland und damit auch die wirtschaftliche Entwicklung zunehmend unter Druck. Schnellere Genehmigungsverfahren, die Berücksichtigung der Logistik bei der Flächenausweisung und klare Prioritäten für neue Industrie- und Gewerbeflächen für großflächige Produktion und Logistik in der Regionalplanung und der kommunalen Umsetzung, insbesondere in den von Nutzern gesuchten Regionen in Südwest-Deutschland, sind weiterhin unerlässlich. Eine Nur-Entwicklung auf den Brownfields reicht nicht.