Seit Jahren ist die Flächennachfrage bei Gewerbeimmobilien so hoch, dass an den etablierten Standorten die verfügbaren Grundstücke und Mitarbeiterressourcen nahezu erschöpft sind. Der Bestand an Bauland in Deutschland füllt sich jedoch nicht von selbst auf und die Bodenversiegelungspolitik der Bundesregierung schränkt die Ausweisung neuer Flächen zunehmend ein. Traditionelle Denkmuster bei der Ansiedlungspolitik werden bereits über Bord geworfen werden, um handlungsfähig zu bleiben. Der Druck ist so groß, dass Unternehmen die Opportunitätskosten einer Verlagerung in Kauf nehmen. Dieses Phänomen ist bereits messbar und hat einen Namen: In-Shoring.
Auch Standortmuster im Ausland werden jüngst immer stärker auf den Prüfstand gestellt. Re- und Nearshoring werden vor allem seit Beginn der Pandemie, vor allem aber durch den Ukrainekrieg und der Null-Covid-Strategie Chinas, immer stärker diskutiert. Autonomie und Sicherheit haben für Unternehmen Vorrang vor margengetriebenem Denken. In der Produktion hat dies zu einem „China-plus-eins“-Ansatz geführt. Dabei wird ein chinesischer Produktionsstandort durch einen oder mehrere alternative Standorte ergänzt. Diese können auch in Asien angesiedelt sein. Der „plus-eins“-Standort kann aber auch in Europa liegen. Aufgrund der hohen Preisstrukturen (Löhne, Energie) wird eine Rückverlagerung vor allem in günstigere Märkte in Osteuropa, der Türkei oder vergleichbaren Ländern stattfinden (Nearshoring). In kleineren Teilen werden aber auch klassische Kernmärkte wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien von einer zusätzlichen Nachfrage profitieren und ehemals ausgelagerte Produktion zurückholen (Re-Shoring).
In der Pandemie und im Ukraine-Krieg mussten die Produktionsbänder immer öfter eine Zwangspause einlegen. Damit sich das nicht wiederholt, werden redundante Lieferketten aufgebaut. Die Maxime der Just-in-time-Produktion wird dabei gegen ein Just-in-Case-Paradigma ersetzt und bringt zusätzlichen Flächenbedarf mit sich. Denn Produktionsstillstand ist kostenintensiver als Lagerhaltung.
Leere Regale in Supermärkten waren für die meisten Menschen in Westeuropa ein Novum. Der Brexit und vor allem die Pandemie haben die Systemrelevanz der Logistik deutlich gemacht. Auch hierzu gehört eine erhöhte Lagerhaltung. Die Pandemie hat sich als Booster für das veränderte Konsumverhalten entwickelt und das Bestellvolumen im E-Commerce im Internet enorm gesteigert. Hierfür wurden massive Logistikflächen benötigt und auch neu geschaffen. Kurz vor dem Ausbruch des Ukraine-Krieges stand die Bevölkerung kurz davor, Konsumausgaben zu tätigen, die sich während der Pandemie aufgestaut hatten. Die hohe Inflation und die unsicheren Aussichten in Kriegszeiten führten jedoch zu einer Verlangsamung der Konsumausgaben, sodass derzeit Überkapazitäten zu spüren sind. Doch dies ist nur eine Momentaufnahme, denn die Sättigungsgrenze im E-Commerce ist noch nicht erreicht.
Es gibt demnach eine Vielzahl von Gründen, mittelfristig mit einer zusätzlichen Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen in Europa zu rechnen. Diese wird neue Standortmuster mit sich bringen. Wie hoch die Nachfrage sein wird, lässt sich derzeit kaum valide abschätzen. Es lässt sich aber ungefähr bestimmen, wo das Ansiedlungspotenzial eher hoch oder eher niedrig ausfällt. Die folgende Karte zeigt das Gesamtpotenzial für die oben aufgeführten Treiber.
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Tobias Kassner
Leiter Research, Mitglied der Geschäftsleitung
GARBE Industrial Real Estate GmbH
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