Die geopolitischen Spannungen der letzten Jahre, insbesondere seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine, haben nicht nur sicherheitspolitische Debatten neu entfacht, sondern auch die Immobilienwirtschaft vor neue Herausforderungen und Chancen gestellt. Ein bislang wenig beachtetes Segment rückt zunehmend in den Fokus: Defense Real Estate – Immobilien, die direkt oder indirekt mit Verteidigung, Sicherheit und militärischer Infrastruktur verbunden sind. Defense-Investments gewinnen an Aufmerksamkeit, die neue geopolitische Lage verschiebt Nachfrage und Kapitalströme von Regierungen und Investoren in die Verteidigungsinfrastruktur. Zu nennen sind dabei primär Logistikflächen, ergänzt aber auch durch Wohnflächen („Kasernen“) und Energieinfrastruktur – alle eng verzahnt.
Es lassen sich etliche Gründe anführen für eine Kapitalisierung militärischer Infrastruktur: zu nennen ist die langfristige Nachfrage durch staatliche Investitionen, die stetige Erhöhung der Verteidigungsausgaben macht diese deutlich. Deutschland investiert über das Sondervermögen von 100 Mrd. € in militärische Infrastruktur. Auch hier steht zu Beginn die Frage nach Neubau und Sanierung. Viele Bestandskasernen stammen aus den 1960er–1980er Jahren und benötigen energetische und funktionale Modernisierung, auch wenn man anfügen mag, ob die Einhaltung energetischer Standards verteidigungsrelevant ist. Gänzlich anders verhält sich bei Ausbildungs- und Schulungszentren, hier besteht ein hoher Bedarf für moderne Ausbildung wie Simulationseinrichtungen, digitale Schulungsräume, Sprach- und Technikzentren, der einher geht mit hohen technische Anforderungen bei der IT-Infrastruktur. Diese Immobilien für militärische Zwecke werden langfristig benötigt und genutzt, die hohe Bonität der Mieter für zu einer hohen Bewertung da bzw. Bundeswehr, NATO oder Verteidigungsministerien als äußerst zahlungskräftig und stabil am Kapitalmarkt angesehen werden. Damit gesellen sich naturgemäß langfristige Mietverträge mit geringer Ausfallwahrscheinlichkeit. Auch die Diversifikation im Portfolio kann hier als „strong buy“ Argument angeführt werden: Defence Immobilien bieten eine sehr geringe Korrelation zu klassischen Assetklassen wie Büro, Logistik, Einzelhandel oder Wohnen. Immobilien mit sicherheitsrelevanter Funktion gewinnen an Bedeutung in der nationalen Infrastrukturplanung. Auch private Betreiber von Sicherheits- und Cyberabwehrzentren benötigen diese spezialisierte Immobilien.
Um das Bild abzurunden, müssen aber auch die systemimmanenten Risiken aufgeführt werden: Regulatorik und Geheimhaltung erfordern zumeist hohe Anforderungen an Sicherheit, Datenschutz und bauliche Standards. Viele Objekte sind an spezifische militärische Standorte gebunden und schwer umnutzbar. Auch die simpel erscheinende Frage nach der Objektversicherung stellt sich grundsätzlich, da diese Objekte immer im Zielfokus einer Zerstörung stehen. Letztlich handelt es sich um eine Spezialbauweise, welche die Anforderungen an Statik, Belüftung und Autarkie berücksichtigen muss. Deshalb kommen für die Erstellung und Betrieb dieser Liegenschaften nur Bauunternehmen und Projektentwickler mit Know-how in Sicherheits- und Sonderbauten zu Zuge. Diese Argumente eröffnen gänzlich neue Perspektiven für Investoren und Projektentwickler. Wer frühzeitig Expertise in diesem Bereich aufbaut, kann von einem wachsenden Markt profitieren. Ein Spagat zwischen Immobilienwirtschaft und Sicherheitspolitik.
Die eigentliche Zukunftsfrage lautet jedoch nicht, wie viele militärische Immobilien neu errichtet werden müssen, sondern wie bestehende und künftige Infrastrukturen doppelt nutzbar gestaltet werden können. Genau hier setzt das Konzept des Dual Use an. Die strategische Kombination ziviler und militärischer Nutzungsperspektiven ermöglicht eine höhere Auslastung von Flächen, eine effizientere Verwendung öffentlicher Mittel und eine deutlich höhere Resilienz von Standorten.
Dual Use bedeutet dabei weit mehr als die gemeinsame Nutzung einzelner Gebäude. Logistikimmobilien können im Krisenfall Teil militärischer Versorgungsketten werden, Rechenzentren und digitale Infrastruktur dienen sowohl wirtschaftlichen als auch sicherheitsrelevanten Anwendungen, Energieanlagen erhöhen die Versorgungssicherheit für Kommunen ebenso wie für militärische Einrichtungen. Auch Wohn- und Unterkunftskonzepte, Mobilitätsinfrastruktur, Ausbildungszentren oder Gesundheitsimmobilien bieten Potenziale für eine flexible Mehrfachnutzung.
Für die Immobilienwirtschaft eröffnet dieser Ansatz neue Perspektiven. Gefragt sind keine monofunktionalen Spezialimmobilien, sondern adaptive, robuste und technologisch leistungsfähige Standorte, die unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden können. Investoren, Projektentwickler und öffentliche Akteure stehen dabei vor der gemeinsamen Aufgabe, Resilienz, Wirtschaftlichkeit und Sicherheitsinteressen in einer integrierten Immobilienstrategie zusammenzuführen.
Vor diesem Hintergrund entwickelt sich Dual Use zu einem zentralen Leitbild moderner Infrastrukturplanung. Die Grenzen zwischen ziviler und militärischer Nutzung werden nicht aufgehoben, sondern intelligent miteinander verzahnt. Wer heute entsprechend plant und investiert, schafft Infrastrukturen, die sowohl ökonomischen Anforderungen als auch den sicherheitspolitischen Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte gerecht werden.
Dual Use steht damit für ein neues Verständnis von Immobilien: Nicht die Trennung, sondern die strategische Verbindung ziviler und militärischer Nutzung schafft langfristige Resilienz, Wertschöpfung und Sicherheit.