„Wie geht es 2023 an den Immobilienmärkten weiter?“ – diese Frage ohne klare Antwort beschäftigt derzeit die gesamte Branche. Die aktuelle Gemengelage am Markt setzt sich aus den unterschiedlichsten externen Einflussfaktoren zusammen: der Krieg in der Ukraine, Inflation, instabile Lieferketten und steigende Bau- und Finanzierungskosten. Kurz gesagt: Die derzeitige Situation an den Märkten ist angespannt und die weiteren Entwicklungen und deren Zeithorizont bleiben ungewiss.
Diese Unsicherheiten bestimmen am Jahresanfang auch das Bild auf den Logistikimmobilienmärkten. Daher werfen wir einen Blick auf fünf Fragen und Herausforderungen, die die Branche in diesem Jahr beschäftigen werden:
Erstens: der Zins- und Rendite„schock“
Weiter steigende Zinsen und Renditen versetzen viele Investoren und Entwickler in eine abwartende Haltung. Allein seit Juli 2022 gab es insgesamt vier Zinsschritte. Und auch die Renditen stiegen von drei auf über vier Prozent an – wann ist also die neue Basis erreicht? Während sich auf Mieterseite ein neues Mietniveau einpendeln muss, muss sich für Entwickler ein Marktgleichgewicht einstellen – mit einer neuen Basis für Renditen und Kaufpreisfaktoren. Erst dann besteht eine belastbare Planungsgrundlage für den Neubau.
Zweitens: Lieferkettenprobleme und Pufferlager
Gestörte globale Lieferketten und die daraus resultierenden Lieferprobleme werden die Branche auch 2023 weiter beschäftigen. Derzeit kann die große Nachfrage am Markt durch das stark reduzierte Produktangebot kaum gedeckt werden, sodass immer mehr Branchen dazu neigen, ihre Produkte vor Ort durch Near- oder Onshoring zu produzieren. Gleichzeitig haben sich Produzenten gerade während der Pandemie vermehrt Pufferlager angemietet, um die Bänder weiter am Laufen zu halten. Es bleibt die Frage, wann die Lieferketten wieder einwandfrei funktionieren und gegebenenfalls Pufferlager wieder aufgelöst werden und sich damit die Schere zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen beginnt.
Drittens: die Auswirkungen einer möglichen Rezession auf die Nachfragesituation
Führt eine Rezession auch zu einem Nachfragerückgang? Angesichts der Perspektive einer zumindest leichten Rezession und die angespannte Situation an den Märkten könnten langfristige Investitionsentscheidungen wie eine dauerhafte Anmietung oder gar Hallenneubauten auf Eis gelegt werden. Eine Entspannung auf der Nachfrageseite und das Ausscheiden einiger Marktakteure könnten jedoch auch zeitverzögert Dynamik mit neuen Flächenangeboten auslösen. Wann, ob und in welcher Ausprägung diese Szenarien eintreten, bleibt weiterhin offen.
Viertens: das neue Mietniveau auf Rekordhöhe
Bereits in den ersten drei Quartalen 2022 haben die Mieten in den Spitzenlagen Rekordhöhen erreicht. Während sich die Spitzenmieten an den meisten Top-Standorten bisher auf einem Niveau um die fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter bewegt haben, sind nun um die sieben bis acht Euro aufgerufen – ein Niveau, welches bisher ausschließlich im Münchener Raum zu beobachten war. Durch die hohen Bau- und Grundstückspreise sowie steigende Zinsen und Renditen ist ein zeitnaher Mietenrückgang nicht in Sicht. Doch was bedeutet dieses hohe Niveau für die Mieter beziehungsweise die Vermietbarkeit der Objekte?
Fünftens: die neuen Lagetrends
Der Boom des Logistiksegments in den vergangenen Jahren führte zu einer enormen Bautätigkeit – B-Lagen wurden zu A-Lagen und Logistikcluster haben sich deutlich vergrößert. Dementsprechend gewannen auch Standorte abseits der Top-Logistikregionen immer größere Bedeutung. Doch werden die Nutzer und Investoren in Anbetracht der derzeitigen Situation nun wieder wählerischer bei der Lage?
Einige dieser und viele weitere Themen und Fragen werden auf der Euroforum-Konferenz „Die Logistik-Immobilie“ am 24. und 25. Januar in Berlin diskutiert. In der ungewissen Lage am Markt ist der Redebedarf unter den Branchenakteuren groß und dafür bietet die Jahrestagung Logistik Immobilie eine wertvolle Gelegenheit.