Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienmärkte sind deutlich zu spüren, auch wenn die komplette Tragweite noch nicht absehbar ist.
Strukturell stehen Fragen nach der zukünftigen Büroflächennachfrage, der Bedeutung ortsungebundener Arbeit sowie der präferierten Wohn- und Lebensumstände im Mittelpunkt. Die Einschätzung einiger Nutzer, dass Arbeit mehr und mehr ins Homeoffice verlagert werden wird, wird bereits in Frage gestellt. Büroimmobilien werden weiterhin fester Bestandteil des Arbeitslebens und der Innenstädte sein, allerdings werden Anpassungen an geänderte Anforderungen und neue innovative Nutzungskonzepte erforderlich werden.
Weiterhin ist anzumerken, dass uns das sehr niedrige Zinsniveau voraussichtlich noch über Jahre begleiten wird. Davon profitieren Immobilien mit sicherem Cash-Flow als attraktive Kapitalanlage. Bedingt durch die gute Bewältigung der Pandemie steigt Deutschland im Ansehen internationaler Anleger. Es ist mit einer nachhaltigen Verschiebung von Kapitalströmen nach Deutschland und in skandinavische Märkte zu rechnen, während Großbritannien, Spanien und Italien auf der Verliererseite dieses Trends liegen dürften. Dies erhöht komparativ die Attraktivität der ohnehin schon als „sicherer Hafen“ wahrgenommenen deutschen Immobilienmärkte weiter.
Immobilienarten zeigen unterschiedliche Entwicklungen
Am stärksten vom Nachfrageschock betroffene Sektoren sind Immobilien aus dem Hotel-, Gastronomie- und (non-food) Einzelhandelsbereich. Hier ist mit einer nachhaltigen Verschiebung der Nachfragesituation zu rechnen. Core-Investoren meiden diese Bereiche. Für opportunistische Investoren können sich hier Chancen ergeben.
Klare Krisengewinner sind die Bereiche Wohnen und Logistik. Die Preisentwicklung bei Wohnungen zeigt in Deutschland weiterhin nur in eine Richtung. Viele institutionelle Investoren weichen auf diesen Sektor aus und sind bereit, magerere Renditen zu akzeptieren. Auch Privatanleger sehen in Eigentumswohnungen und Zinshäusern eine gute Möglichkeit, Inflationsrisiken abzusichern. Anders als in Weltmetropolen wie London oder New York sieht man in den deutschen Städten noch keine Preisrückgänge in den Innenstädten. Wohnungspreise steigen in urbanen Zentren und in den Speckgürteln inzwischen sogar mit noch größerer Dynamik.
Und die bereits in den letzten Jahren zunehmend beliebte Logistikimmobilie erfährt geradezu einen Hype in der Corona-Zeit. Der steigende Online-Handel führt zu stark wachsendem Warenverkehr. Befeuert von Mietwachstumserwartungen haben die Renditen in Einzelfällen hier rekordniedrige 3,5% erreicht.
Büroimmobilien: 12-18 Monate, bis Preisannäherung im Value-Add Segment erreicht wird
Beim Thema Büro spalten sich die Geister. Mietgesuche sind rückläufig und die Mietwachstumsphantasie ist aus den Märkten erst einmal verschwunden. Gleichwohl lassen sich bislang keine substanziellen Preisrückgänge beobachten. Historisch niedrige Leerstandsraten stellen sicher, dass Qualität weiter ihren Preis hat. Unklar ist, wie sich die Krisenerfahrungen mit flexiblen Arbeitsmodellen auf die Büromärkte mittel- bis langfristig auswirken werden. Eigen- und Fremdkapitalgeber konzentrieren sich aktuell auf wenige, stabil vermietete Core-Investments mit entsprechendem Druck auf die Renditen. Für gut vermietete Neubauobjekte etablieren sich die Renditen auf allen Top-7-Märkten deutlich unter 3,0%. Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, wann die 2,5%-Marke bei den Nettoanfangsrenditen nachhaltig gebrochen wird.
Anders sieht es bei Büroimmobilien mit Wertschöpfungspotenzial, sprich Risiko, aus. Hier können sich Käufer und Verkäufer oft noch nicht auf neue, risikoadjustierte Preise einigen. Aus der Erfahrung vergangener Krisen dürften 12 bis 18 Monate verstreichen, ehe auch im Bereich der Value-Add-Büroimmobilien wieder Dynamik in den Markt kommt.