Interview mit Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG
Nach den Immobilienentwicklern drohen nun immer mehr Bestandshaltern Finanzierungsengpässe. Warum das so ist und was sich dagegen machen lässt, erklärt Francesco Fedele im Interview. Er ist Gründer und CEO der BF.direkt AG und verfügt über jahrzehntelange Erfahrung in der Vermittlung, Strukturierung und Platzierung von gewerblichen Immobilienfinanzierungen.
Herr Fedele, viele Immobilienunternehmen haben sich in der Niedrigzinsära mit günstigen Krediten versorgt, die nun auslaufen. Worauf müssen sich die Kreditnehmer einstellen?
In der Zeit des Immobilienbooms war die Prolongation einer Bestandsfinanzierung in aller Regel ziemlich einfach. Die Bank hat die Kreditnehmer schon Monate vor dem Auslaufen des Darlehens mit einem Angebot kontaktiert. Diskussionen bei Refinanzierungen drehten sich höchstens um die Konditionen. Heute prüfen die Kreditgeber sehr viel genauer und auch länger. Wichtig ist daher, dass Bestandshalter frühzeitig aktiv werden – mindestens ein Jahr, bevor die Refinanzierung ansteht.
Wie sieht es mit den Konditionen aus?
Seit der Zinswende haben sich die Zinskosten ungefähr verdreifacht und die Beleihungsausläufe sind gesunken. Hinzu kommt, dass häufig die Werte der besicherten Immobilien sinken. Wir sehen momentan Abschläge zwischen fünf und 25 Prozent. Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann weniger Fremdkapital gewährt werden, weil die Loan-to-Values sonst viel zu hoch ausfallen würden. Für eine Prolongation sind heute 5,5 bis sechs Prozent Kapitaldienstfähigkeit – also Zins plus Tilgung in Relation zu den Mieteinnahmen – einzuplanen . Bei einem voll vermieteten Objekt ist das normalerweise kein Problem. Aber etwa Value-add-Objekte werden oft mit Leerständen übernommen. Vielen ist die Problematik nicht bewusst, dass sie weniger Fremdkapital bekommen, das dann auch noch wesentlich teurer ist. Im schlimmsten Fall kann die Zahlungsunfähigkeit drohen.
Können Sie das an einem Beispiel erklären?
Nehmen wir einen Wohnungsbestand, der Mitte 2019 mit 50 Millionen Euro bewertet und mit einem Beleihungsauslauf von 70 Prozent von einer Bank finanziert wurde. Das entspricht 35 Millionen Euro Darlehen. Die Konditionen: eine Laufzeit von fünf Jahren und ein Zinssatz ohne Tilgung von 1,29 Prozent pro Jahr. Das macht Zinskosten von 451.000 Euro pro Jahr. Bei einer unterstellten Mietrendite von drei Prozent erwirtschaftet das Portfolio jährlich 1,5 Millionen Euro Ertrag. Abzüglich 15 Prozent Bewirtschaftungskosten bleiben 1,3 Millionen Euro übrig. Das reichte, um den Kapitaldienst und die Tilgung, die wir hier der Einfachheit halber mal unberücksichtigt lassen, zu leisten. Muss die gleiche Immobilie nun refinanziert werden, stünden die Fremdkapitalkosten – ohne Tilgung – bei 4,1 Prozent pro Jahr, was eine Belastung von jährlich 1,4 Millionen Euro bedeutet. Diese Kosten können von den 1,3 Millionen Euro Mieteinnahmen nicht vollständig gedeckt werden.
Was kann ich als Kreditnehmer tun, wenn meine Kreditverlängerung an fehlendem Eigenkapital oder mangelnder Kapitaldienstfähigkeit zu scheitern droht?
Hier gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Entweder wird vor der Refinanzierung frisches Eigenkapital eingebracht, so dass weniger Fremdkapital aufgenommen werden muss. Eine zweite Möglichkeit wäre, einen Teil des Portfolios zu verkaufen, um so frisches Eigenkapital zu generieren. Bei sinkenden Preisen und wenig Nachfrage ist das aber für die Verkäufer oft nicht attraktiv. Die dritte Möglichkeit schließlich ist eine Staffelung der Zinsen. Das heißt, die Zinsen wären anfänglich niedrig und stiegen dann an, so dass sie von den steigenden Mieten gedeckt werden können. Diese Variante kann von Kreditfonds angeboten werden.
Können alternative Kapitalgeber wie Kreditfonds und institutionelle Investoren eine Lösung sein, wenn sich Banken zurückziehen?
Ja. Die Alternativen bieten Finanzierungsformen wie Whole-Loans, Mezzanine-Kapital, Anleihen oder Schuldverschreibungen an, die zusätzliche Flexibilität ermöglichen. Allerdings ist das oft mit höheren Kosten und Risiken verbunden. Prinzipiell sind bei alternativen Kapitalgebern die gleichen Faktoren für eine Kreditvergabe ausschlaggebend wie bei den traditionellen deutschen Immobilienbanken: Bonität des Kreditnehmers sowie bei den besicherten Immobilien stabile Cashflows, Objektqualität, Nachhaltigkeitskriterien und Preisstabilität der jeweiligen Nutzungsart.