„Die B-Lage ist tot“ – ein Mythos
Eigentümer und Manager von Büroimmobilien erfuhren in den letzten Jahren nach Corona und seit der Zinswende vor allem eines: Bedauern und Mitgefühl. Insbesondere auf Büros in B-Lagen wird ein Abgesang angestimmt: wenig attraktiv, schwer vermietbar und (wenn überhaupt) nur mit großen Abschlägen verkäuflich. Zudem steht der Bestand durch die gestiegenen ESG-Anforderungen mehr denn je unter substanziellem Sanierungsdruck.
Doch das vielfach erzeugte Bild, dass Nutzer nahezu ausschließlich moderne Gebäude in den Innenstädten präferieren, bekommt spätestens dann Risse, wenn man sich die Suchprofile von Unternehmen verschiedenster Branchen und damit unterschiedlicher Ertrags- und Kostenrechnungen anschaut. Neben der Fähigkeit, sich bestimmte Miethöhen leisten zu können, sind auch die Anforderungen an produktive Arbeitsumgebungen höchst heterogen. Der Standort in der A-Lage entspricht dem weit seltener, als die Debatte suggeriert.
„Die“ B-Lage gibt es nicht
Dieser Erkenntnis folgend, überraschen auch diese Marktbeobachtungen nicht: So waren es die B-Städte, die im vergangenen Jahr mit über 43 Prozent ein deutlich größeres Wachstum des Flächenumsatzes verbuchten als A-Städte (knapp zehn Prozent). Auch am Transaktionsmarkt waren B-Standorte und Regionalzentren zu Jahresbeginn deutlich dynamischer als die Top 7. Es scheint sogar so, als ob zahlreiche B-Lagen – „wie ein Traktor“ – über sämtliche Krisen hinweg, auch während der Corona-Pandemie, stabil ihre Zehnjahresumsätze bestätigen.
Naturgemäß profitiert nicht jeder Standort von diesem Zuspruch. Am IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg haben wir in verschiedenen Arbeiten empirisch ermittelt, welche Standortfaktoren zu resilienten B-Lagen führen. Neben weiteren Kriterien sind zuvorderst diese drei ausschlaggebend:
- Die Erreichbarkeit mit verschiedenen öffentlichen und privaten Verkehrsmitteln,
- eine funktionierende urbane Infrastruktur und hohe Aufenthaltsqualität mit der Möglichkeit, abseits der Arbeit qualitätsvolle Zeit zu verbringen und alltägliche Aufgaben zu erledigen, etwa durch eine entsprechende Nahversorgung mit Reinigungen, Friseuren sowie Gastronomie- und Gesundheitseinrichtungen, und
- das Vorhandensein von Clustern bestimmter Schlüsselindustrien und Einrichtungen der Forschung und (Weiter-)Bildung sowie die Entwicklung von städtebaulich ansprechenden Quartiersstrukturen, die kurze Wege und Begegnungen erlauben und Synergien fördern.
Interessant dabei ist: Zahlreiche „harte“ Faktoren wie Miethöhe oder vielfach postulierte Vorteile durch niedrigere Gewerbesteuerhebesätze für Unternehmen sind bei der Standortwahl weitaus weniger ausschlaggebend, als es sich hartnäckig in den Köpfen der Markteilnehmer hält.
Unternehmensidentität in Flächen übersetzen
Für Projektentwickler erwächst daraus die Herausforderung, aber auch die Chance, einerseits mit dem in diesen Lagen bestehenden Gebäudebestand zu arbeiten. Denn nur im Bestand lassen sich ökologisch nachhaltige und ökonomisch resiliente Objekte erstellen. Andererseits müssen Entwickler gemeinsam mit den Unternehmen deren DNA herausarbeiten und die Identität in neuen Arbeitswelten abbilden. Das primäre Ziel ist dabei die Schaffung einer hohen Identifikation der Mitarbeitenden mit ihrem Unternehmen, um einen echten Anreiz für eine Rückkehr ins Büro zu geben. Dies gelingt über das Fördern von direkter Kommunikation sowie mittels architektonisch wertvoller und ansprechender Umgebungen. Im Ergebnis folgt, dass die Teams – gerade in Zeiten von Homeoffice – Spaß an der Arbeit haben oder (wieder bzw. weiter-) entwickeln. Gelingt das, ist das der wesentliche Indikator, dass der Projektentwickler seinen Job gut gemacht hat.