Gestern Büro, heute Lebensraum: Die Evolution der Arbeitswelten und ihr Einfluss auf den deutschen Büroimmobilienmarkt
Moderne Arbeitswelten müssen den sich wandelnden Bedürfnissen von Mitarbeitenden und Unternehmen gerecht werden. Dies ist insbesondere im Kontext des demografischen Wandels und des Wettlaufs um Talente von großer Bedeutung. Unternehmen und Investierende müssen flexibel auf diese veränderten Nutzeranforderungen reagieren, um auch in Zukunft erfolgreich sein zu können. Damit nehmen sie maßgeblichen Einfluss und beschleunigen die Transformation des Büroimmobilienmarktes.
Die Evolution der neuen Arbeitswelt
Die gegenwärtige Entwicklung in der Arbeitswelt ist durch vielfältige tiefgreifende Veränderungen geprägt, darunter der demografische Wandel, technologische Fortschritte, sich wandelnde Wertvorstellungen insbesondere jüngerer Generationen und zunehmende Fokussierung auf ESG-Kriterien. Diese Faktoren reflektieren eine grundlegende Veränderung in der Arbeitsweise und den damit verbundenen Anforderungen an Arbeitsumgebungen, die neudeutsch unter dem Begriff New Work zusammengefasst werden. New Work ist dabei keine kurzfristige Modeerscheinung, sondern hat als Megatrend maßgeblichen Einfluss auf die künftige Entwicklung in der Planung, dem (Um)Bau und dem Betrieb von Immobilien.
Aktuell kontroverse Perspektiven
Umso erstaunlicher, dass New Work aktuell kontrovers diskutiert wird. Wobei sich die Diskussionen wesentlich auf das Homeoffice konzentrieren: Gemäß des kürzlich erstellten KPMG CEO Outlooks[1] gehen 68 % der deutschen Top-Entscheidenden davon aus, dass ihre Angestellten innerhalb der nächsten drei Jahre wieder Vollzeit ins Büro zurückkehren werden. International glauben dies 64 % der befragten CEOs. Nur jeder vierte kann sich hingegen weiterhin hybride Arbeitsmodelle vorstellen und nur 3 % glauben dauerhaft und ausschließlich an das Homeoffice.
Die Beweggründe von CEOs, das Homeoffice abschaffen zu wollen, sind vielfältig und häufig auf die vermeintliche Beeinträchtigung der Produktivität und Innovationskraft zurückzuführen. Allerdings zeigen Studien[2] auch, dass die Produktivität bei den Mitarbeitenden nicht zwangsläufig abnimmt und Innovationsprozesse nur marginal beeinflusst werden. Die Zukunft der Arbeit sollte daher als hybrides Modell betrachtet werden, da es zahlreiche Vorteile für das psychische Wohlbefinden und die notwendige Flexibilität bietet, beispielsweise bei der Betreuung von Kindern oder älteren Angehörigen – Aspekte, die im Rahmen von ESG (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) an Bedeutung gewinnen.
Einer der wichtigsten Gründe für die Kritik am Homeoffice sind aber die weiterhin leerstehenden Büroflächen, die im Zweifel bereits für viel Geld umgebaut wurden. Fakt ist, dass 50 % der Büroflächen in Deutschland aktuell ungenutzt sind. Also abmieten? Nein: New Work verlangt die Umsetzung neuer Arbeitskonzepte, organisatorische Entwicklung, andere Abläufe, Arbeitsweisen, Zusammenarbeit.
Für Unternehmen ergeben sich somit zwei zentrale Fragen: Wie viel Bürofläche wird zukünftig benötigt? Und wie sollte sie gestaltet sein, damit Mitarbeitende gerne und häufig ins Büro zurückkehren? Hierbei ist es wichtig, die Nutzerperspektive zu berücksichtigen – die Frage nach den unterschiedlichen Anforderungen der Mitarbeitenden und ob diese durch das Arbeitsplatzkonzept angemessen abgedeckt werden. Gegebenenfalls sind dann Anpassungen vorzunehmen.
Die Neudefinition des Arbeitsplatzes
Der physische Arbeitsplatz ist nicht mehr nur ein Ort zum Arbeiten, sondern Teil einer umfassenden Arbeitsumgebung. Diese sollte so gestaltet sein, dass sie die Bedürfnisse der modernen Arbeitswelt erfüllt. Flexible Raumkonzepte, intelligente Technologien und das Zusammenspiel aus Arbeits- und Lebensbereichen werden zu entscheidenden Erfolgsfaktoren für die Attraktivität von deutschen Büroimmobilien.
Im Mittelpunkt dieser Transformation steht der Mensch. Eine erfolgreiche Arbeitsumgebung berücksichtigt nicht nur die physischen, sondern auch die sozialen und emotionalen Bedürfnisse der Mitarbeitenden. Unternehmen aber auch der öffentliche Sektor investieren vermehrt in Räume, die die Zusammenarbeit und den Austausch fördern, die Work-Life-Balance ermöglichen und eine innovative und produktive Arbeitskultur unterstützen.
Damit würde endlich eine äußerst wichtige, bisher oft vernachlässigte Perspektive berücksichtigt: die der Führungskräfte und Teams. Hybrides Arbeiten beeinflusst Führungskräfte erheblich in Bezug auf den Aufwand, die Kommunikation, die Koordination und die Motivation. Zudem prägt es maßgeblich die Art der Führung, da sich Führungskräfte nun vermehrt mit der Herausforderung konfrontiert sehen, remote agierende Teams effektiv zu leiten und zu inspirieren. Homeoffice ist also keine rein individuelle oder organisationsbezogene Entscheidung, sondern eine Teamentscheidung, die nach Kriterien wie Austausch, Interdependenz, Komplexität, Kreativität und Lernen am Modell getroffen wird.
Veränderte Anforderungen an Büroimmobilien
Der Begriff „Neue Arbeitswelten“ beschreibt also die Transformation hin zu einem neuen Verständnis der Arbeitsumgebungen und Arbeitsweisen. Die zukunftsorientierte Ausrichtung erfordert daher eine
kreative Neugestaltung von Büroimmobilien, die über traditionelle Konzepte hinausgeht. Intelligente Technologien, nachhaltige Bauweisen und die Schaffung von vielseitigen, nutzerzentrierten Räumen werden zu Schlüsselkomponenten, um den Herausforderungen und Chancen dieser evolutionären Phase gerecht zu werden.
Damit einher geht oftmals ein ähnlich hoher Flächenbedarf wie zuvor. Was sich ändert sind Qualität, Ausstattung, Nutzung und damit Anforderungen; konkret: Flexibilität (Stichwort: Immobilien als Plattformen), Technologieintegration, Arbeitsplatzgestaltung, Kollaborationsflächen und vor allem Nachhaltigkeit.
Der Markt für Büroimmobilien steht angesichts dieser Entwicklungen inmitten einer tiefgehenden Transformation. Als Folge veränderter Wert- und Nachfragetreiber werden qualitativ hochwertige Büroflächen mit ansprechender Ausstattung in attraktiven Lagen zunehmend relevanter. Insbesondere veraltete und unflexible Gebäudekörper können im aktuellen Marktumfeld Herausforderungen darstellen.
Fazit
Unternehmen stehen vor der Herausforderung, zukünftig genau planen zu können: Wie viel Bürofläche wird benötigt und wie sollten diese gestaltet sein, um Mitarbeitende zurück ins Büro zu locken? Kennen wir die unterschiedlichen Nutzeranforderungen und werden sie durch das Arbeitsplatzkonzept angemessen abgedeckt? Wir als KPMG setzten hierzu auf eine 360-Grad- Betrachtung, welche die Nutzerperspektive in den Mittelpunkt stellt. Unser Beratungsansatz integriert umfassende Expertise, um Unternehmen bei einer ganzheitlichen Anpassung an die neuen Herausforderungen zu unterstützen.
[1] KPMG CEO Outlook 2023/2024, September 2023
[2] Kein Homeoffice ist auch keine Lösung, ifo Institut, München, 2023