Ein steueroptimiertes und strategisches Instrument zur privaten Vermögensverwaltung
Immobilien bilden noch vor den Finanzanlagen, wie Aktien und Kryptowährungen, in Deutschland und den meisten anderen Volkswirtschaften inzwischen die bedeutendste Assetklasse im Privatvermögen ab. Sowohl im Rahmen der Vermögensbildung als auch der Vermögensverteilung spielen Immobilien eine wichtige Rolle. Zeitgleich steht das Besteuerungskonzept für Immobilien stetig auf dem Prüfstand. Die gilt nicht allein für die Grund- oder Grunderwerbsteuer, sondern auch für die laufende Ertragsbesteuerung und die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Im Jahr 2020 wurde in über 120 000 erb- und schenkungsteuerbaren Übertragungen auch Immobilienvermögen übertragen. Der Wert des übertragenen Grundvermögens lag bei über 32 Mrd €. Aus diesem Grund gehört die Einbindung von Familiengesellschaften insbesondere bei der Übertragung von Immobilienvermögen inzwischen zum Standardwerkzeug in der Vermögensnachfolge. Die Immobiliengesellschaft bzw. der sog. Familienpool hat sich jedoch hierbei nicht allein in der vorweggenommenen Erbfolge bewährt, sondern wird insb. aufgrund der vielfältigen und individualisierbaren Ausgestaltungsmöglichkeiten auch zur Strukturierung des Privatvermögens genutzt.
I. Reform der Immobilienbesteuerung
Die steuerliche Privilegierung von Immobilienvermögen steht sowohl in der steuerpolitischen wie in der steuerfachlichen Diskussion auf dem Prüfstand, da die hohen Immobilienpreise zumindest auch durch die steuerlichen Rahmenbedingungen beeinflusst werden. Es verwundert daher, dass sich weder in den Wahlprogrammen noch dem Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung klare Aussagen zur Zukunft der Immobilienbesteuerung finden lassen. Gleichwohl wird insbesondere der Druck auf die Steuerbefreiung von privaten Immobilienveräußerungsgewinnen nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren – wie aber auch von Kryptowährungen nach der Spekulationsfrist von 1 Jahr – deutlich höher, da gleichlautend in der steuerfach- und steuerpolitischen Diskussion in diesen Steuerfreistellungen eine Besteuerungslücke identifiziert wird. Diese Steuerbefreiung ist aber in der Regel der hauptsächliche Treiber im Rahmen der Strukturierung von Immobilien im Privatvermögen oder sog. vermögensverwaltenden Personengesellschaften.
II. Spekulationsfrist von 10 Jahren
Die auszumachenden Tendenzen der Privatwirtschaft aufgrund der stark ansteigenden Immobilienpreise Immobilienveräußerungsgeschäfte bereits innerhalb des 10-Jahreszeitraums wirtschaftlich anzulegen und erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zivilrechtlich wirksam abzuschließen, um die Spekulationsfrist zu umgehen, dürfte den Reformdruck noch erhöhen. Sinn und Zweck des § 23 EStG ist es, nur innerhalb der in dieser Vorschrift definierten Frist im Privatvermögen des Steuerpflichtigen erzielte Werterhöhungen eines bestimmten Wirtschaftsguts der Besteuerung zu unterwerfen. Ausschlaggebend sowohl für den Beginn als auch das Ende der Frist ist grds. das schuldrechtliche Geschäft, mithin in der Regel der Abschluss des Kaufvertrages. Selbst mit einer aufschiebenden Bedingung kann die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Geschäfts nicht auf einen späteren Zeitpunkt hinausgeschoben werden. Der Bundesfinanzhof beurteilt dies jedoch bspw. für sog. schwebend unwirksame Geschäfte anders. Schwebend unwirksam ist bspw. ein Geschäft, das durch einen vollmachtlosen Vertreter für den Verkäufer abgeschlossen wird und der Genehmigung des eigentlichen Veräußerers bedarf. In diesen Fällen komme es nicht auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages, sondern auf jenen der (nachfolgenden) Genehmigung an. Gleiches könnte grds. auch für Rechtsgeschäfte gelten, die der betreuungs-, nachlass- oder familiengerichtlichen Genehmigung bedürfen.
III. Gründe für eine Immobiliengesellschaft
Der Erwerb oder die Einbringung von Immobilienvermögen in eine Immobiliengesellschaft ermöglicht zunächst die Beteiligung von nachfolgeberechtigten Familienmitgliedern durch die Schaffung von beliebig skalierbaren Anteilen an einer Gesellschaft. Die Immobiliengesellschaft kann in einer Vorbereitungsphase auch ohne die nachfolgeberechtigten Familienmitglieder geführt werden. Der Familienpool ermöglicht hierbei aber insb. die sukzessive und steuerschonende Übergabe von Immobilienvermögen. Der schrittweise Einbezug der nachfolgenden Generation in die Vermögensverwaltung eröffnet zudem eine Heranführung der jüngeren Generation an die Verwaltung des Familienvermögens und hilft außerdem Erbstreitigkeiten zu vermeiden und den Familienfrieden zu stärken.
Nicht zu vernachlässigen ist zudem, dass die Immobiliengesellschaft das Vermögen vor dem unerwünschten Zugriff von Dritten schützt und somit einen Beitrag zur Asset Protection liefern kann. Die Vinkulierung von Gesellschaftsanteilen, Ausscheidungs- und Abfindungsklauseln bei definierten Regelverstößen, gesellschaftsrechtliche Nachfolgeklauseln oder bspw. die Verpflichtung der Gesellschafter zur Ausnahme des Vermögens aus dem Zugewinn können einen Beitrag dazu leisten, das Immobilienvermögen gegen Zersplitterung und vor ungewollten Verfügungen der Nachfolgegeneration zu schützen.
IV. Rechtsformwahl
Neben den zivilrechtlichen Implikationen, wie Gründungsaufwand und -kosten, Beteiligung Minderjähriger oder Publizitätspflichten geben regelmäßig die steuerlichen Implikationen den Ausschlag für die Rechtsform. Unabhängig von der Wahl einer Kapital- oder Personengesellschaft ist für die Immobiliengesellschaft häufig die ausschließlich vermögensverwaltende Tätigkeit prägend. Aus diesem Grund werden regelmäßig nicht allein Immobilien, sondern auch andere Wirtschafts güter, wie Finanzanlagen, die ausschließlich einer vermögensverwaltenden Tätigkeit dienen, mit in die Gesellschaft eingebracht.
V. Vermögensverwaltende Personengesellschaften
Eine Immobiliengesellschaft wird daher nicht selten als vermögensverwaltende, nicht gewerblich tätige Personengesellschaft ausgestaltet. Die Gesellschaft erzielt deshalb originär z. B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen und wahrt insbesondere die Möglichkeit nach Ablauf der Spekulationsfristen Immobilien auch steuerfrei zu veräußern. Die Mieteinnahmen unterliegen bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften aber auf Ebene der Gesellschafter als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer mit dem jeweiligen persönlichen Einkommensteuersatz. Zwar können insbesondere Zinsen und Abschreibungen gegen die Mieteinnahmen verrechnet werden, der durchschnittliche (individuelle) Steuersatz dürfte aber im Hinblick auf die laufende Besteuerung nicht selten höher liegen als bei einer Kapitalgesellschaft. Ihre eigentlichen Vorteile spielt die Personengesellschaft im Rahmen der Errichtung aus, wenn bereits Bestandsimmobilien vorhanden sind. Die Einbringung von Immobilien in eine für steuerliche Zwecke transparente Gesellschaft kann regelmäßig weitgehend grunderwerbsteuerneutral- oder zumindest -schonend erfolgen.
VI. Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften
Die Übertragung von Grundvermögen auf die Kapitalgesellschaft kann dagegen nur in Ausnahmefällen grunderwerbsteuerneutral gestaltet werden. Dies ist immer dann unproblematisch, wenn die Immobilien noch angeschafft werden sollen, mithin der einmalige Anfall von Grunderwerbsteuer ohnehin nicht vermeidbar ist. Mieteinnahmen und etwaige Veräußerungsgewinne unterliegen der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. Bei ausschließlich grundbesitzverwaltender Tätigkeit sind jedoch regelmäßig die Voraussetzungen der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung erfüllt, so dass die laufende Besteuerung mit 15,83 % gegenüber jener in der vermögensverwaltenden Personengesellschaft optimaler ausgestaltet werden kann. Dies gilt auch deshalb, weil Immobilien in einem Betriebsvermögen regelmäßig mit 3% anstatt mit 2% abgeschrieben werden können.
VII. Nachfolge mit Immobilienfamiliengesellschaften
Eine sog. Immobilienfamiliengesellschaft oder der sog. Familienpool zeichnet sich in der Planung der Maßnahmen für eine vorweggenommene Erbfolge durch den individualisierbaren Zuschnitt auf die Interessen der übergebenden Generation und die Nachfolgegeneration aus. Es ist in einem ersten Schritt das Immobilienvermögen näherungsweise gleichmäßig auf die übergebende Generation, mithin regelmäßig zwischen den Ehegatten, zu verteilen. Nach der Gründung werden die Immobilien – ggf. unter Bestellung eines Vorbehaltsnießbrauchs – in die Gesellschaft eingebracht. Das Nießbrauchsrecht kann den Übergebern auf ihre Lebzeit die Erträge sichern und senkt den Wert der später im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu übertragenden Anteile an der Immobiliengesellschaft. Auf diese Weise kann die sukzessive Übertragung von Immobilienvermögen auf die nächste Generation – nicht zuletzt um die Freibeträge bei der Schenkungsteuer alle 10 Jahre wiederholt zielgenau nutzen zu können – gelingen.
VIII. Ausblick
Immobiliengesellschaften haben sich nicht nur im Rahmen der Nachfolgeplanung, sondern auch der Strukturierung des Privatvermögens bewährt. Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilien stehen derzeit jedoch weiterhin auf dem Prüfstand, so dass insbesondere auch die Rechtsformwahl von Immobiliengesellschaften mit Blick auf die Zukunft sorgfältig abgewogen werden sollte. Der derzeitige steuerpolitische Diskurs legt eine Einschränkung der Steuerbefreiungen für Immobilienveräußerungen zumindest nahe. Die Ungleichbehandlung, wie bspw. im Vergleich zu Aktienanlagen, wird sich voraussichtlich nicht langfristig rechtfertigen lassen. Das Steuerkonzept sollte aber auch auf zukünftige Entwicklungen insb. i.R.d. zu erwartenden wachsenden Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social and Governance) offen ausgestaltet und vorgedacht werden. Die Ausstattung von Gebäuden mit Photovoltaikanlagen birgt bspw. das Risiko der sog. gewerblichen Infizierung einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft.