März 2022
Städte unterliegen kontinuierlicher Veränderung. Diese sind durch die soziale, technische, kulturelle sowie ökonomische Entwicklung der Gesellschaft bedingt. Vitale und lebendige Stadtstrukturen und Quartiere sind von Handel, Einzelhandel und seinen begleitenden Funktionen wie zum Beispiel Gastronomie geprägt. Der Warenaustausch ist seit jeher einer der Initiatoren von Siedlungsstrukturen und Städten und die Basis städtischer Begegnung sowie städtischen Zusammenlebens. Die bauliche Ausprägung dieser Gegebenheit artikuliert sich als Stadt in einem Zusammenspiel baulicher Strukturen, Gebäude, Infrastruktur und des öffentlichen Raums. Aktuell leben ca. 55% der Weltbevölkerung in Städten. Mit zunehmender Urbanisierung wird dieser Anteil bis zum Jahr 2050 auf ca. 75% ansteigen[1].
Innenstädte: Herausforderungen und strukturelle Veränderungen
Historisch gewachsen besteht die Lebens- und Aufenthaltsqualität von Städten im Nebeneinander diverser Nutzungen, wie Wohnen, Arbeiten, aber auch Handel, Kleingewerbe, und darauf aufbauend, sozialen, administrativen und kulturellen Einrichtungen. Der Handel übernimmt in dieser Entwicklung die Funktion der (Grund-)Versorgung. Der Stadtkern, die „City“ unserer modernen Städte hat sich bis zum heutigen Tag natürlich weit über die Rolle des eigentlichen „Versorgers“ hinaus entwickelt. Handel und innerstädtischer Einzelhandel bietet mehr an als nur die Güter des täglichen Bedarfs. Die Urbanität und Zentralität heutiger Städte ist nach wie vor vom Einzelhandel geprägt. Je größer und vielfältiger das Einzelhandelsangebot von Innenstädten ausgebildet ist, umso attraktiver ist diese Stadt für Ihre Bewohner und Besucher. Diese Entwicklung ist aufgrund des limitierten Flächenangebots in der Innenstadt begrenzt, was wiederum die Entwicklung bestimmter innerstädtischer Lagen, durch Angebot und Nachfrage, beeinflusst und sich über diesen Weg auf den Wert von Grundstücken sowie Gebäuden auswirkt[2]. Der Anteil des Einzelhandelsumsatzes am BIP betrug 2019 15,8 Prozent und stieg 2020 auf 17,1 Prozent[3] an. Nach aktuellen Schätzungen hat der Einzelhandelsumsatz – also stationärer Einzelhandelsumsatz plus Online-Handelsumsatz – im Jahr 2021 wiederum erneut einen Rekordumsatz erwirtschaftet. Demnach erzielte der Einzelhandel 2021 real (preisbereinigt) 0,6 % bis 1,2 % mehr Umsatz als im bislang umsatzstärksten Jahr 2020[4].
In den Einkaufsstraßen, den innerstädtischen Shopping-Centern, also den kommerziellen Stadtquartieren, lädt die Handelswelt zum Shoppen, Einkaufsbummel und Verweilen in der Stadt ein. Unmerklich hat sich dabei die Nutzungs- und Funktionsvielfalt der Innenstädte immer weiter auf diese kommerziellen Nutzungen/Funktionen, die zudem überwiegend von Filialkonzepten national wie international agierender Einzelhandelsunternehmen dominiert werden, reduziert. Ehemalige Nutzungen, wie z.B. Kleingewerbe, Dienstleistung oder Wohnen, aber auch inhabergeführte Einzelhandelsgeschäfte, sind nicht zuletzt auch bedingt durch die Mietpreisentwicklung dem filialisierten Handel gewichen. In der Konsequenz sind wesentliche Straßenzüge und Quartiere heutiger Städte nicht nur erdgeschossig vom Einzelhandel dominiert, sondern haben auch in den Obergeschossen andere Nutzungen und Angebote verdrängt. Heute bestehen daher in hochfrequenten Einzelhandelslagen nicht selten Leerstände in den Obergeschossen der „Geschäftshäuser“, die keine weiteren Nutzungen zulassen. Zwar sind Restflächen vorhanden, sie sind als Adressen zusätzlicher Nutzungen oder als Wohn- und Lebensraum aber unattraktiv, unbrauchbar oder unbezahlbar geworden. Die funktionale und gesellschaftliche Diversität der Stadt und ihrer Innenstädte ist in weiten Bereichen daher kommerziell dominierten Strukturen gewichen. Diese stehen aufgrund des begrenzten Flächenangebots unter enormem wirtschaftlichem Druck, was in der Folge zu steigenden Mieten führt. Gesellschaftlich relevante Funktionen sozialer sowie kultureller Prägung sind kommerziellen Interessen vielerorts gewichen bzw. sind an dezentrale oder periphere Lagen verdrängt worden[5]. In der Folge sind die Attraktivität und Aufenthaltsqualität der Innenstädte heute zu großen Teilen abhängig von den kommerziellen Angeboten des Einzelhandels und begleitender Gastronomie.
Trotz der hohen Einzelhandelskonzentration und dessen unterschiedlichen Formaten, wie Einzelgeschäft, Geschäfts- und Warenhaus sowie Shopping-Centern in den Innenstädten hat es der Einzelhandel aber zunehmend schwerer attraktiv zu bleiben. Das liegt u.a. am hohen Filialisierungsgrad der Innenstädte der 2019 zwischen 80 – 98 Prozent lag[6] und Innenstädte vielerorts beliebig und austauschbar erscheinen lässt. Das vitale Erlebnis der gewachsenen, vielschichtig genutzten Stadt ist einer monotonen Aneinanderreihung uniformer Einzelhandelsformate ohne nennenswerten Aufenthalts- und Erlebniswert gewichen. Hinzu kommt der immer stärker werdende Onlinehandel, der 2021 mit ca. 85 Mrd. Euro gut 15 Prozent (der Bundesverband E-Commerce und Versandhandel bevh geht von 100 Mrd. Euro Umsatz im E-Commerce für das Jahr 2021 aus[7]) am Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels von ca. 595 Mrd. Euro ausgemacht hat[8]. Die Umsätze des Onlinehandels haben sich in den letzten 10 Jahren knapp vervierfacht und wachsen, nicht zuletzt bedingt auch durch die Lockdowns der Corona-Krise, weiter. Im Vergleich dazu konnte der Gesamtumsatz im klassischen Einzelhandel im gleichen Zeitraum lediglich um den Faktor 1,34 wachsen[9]. So ist es nicht verwunderlich, dass die Durchschnittsrenditen der Top-Einzelhandelsstandorte seit einigen Jahren stagnieren und die Einzelhandelsmieten sogar rückläufig sind[10]. Warenhäuser befinden sich nur noch in 1A Lagen mit hohem nutzungssynergetischem, also einem nutzungsdurchmischten und ausreichend frequentierten Umfeld. Austausch und Begegnung ist wirtschaftlichen Interessen untergeordnet. Zeitgleich hat der Onlinehandel seit ca.10 Jahren eine digitale Trendwende des Konsumverhaltens erreicht, deren Auswirkungen nun deutlich wahrnehmbar in den gebauten Nutzungsstrukturen der Städte werden. Weniger Besucher- und Kundenfrequenz und steigender Leerstand lassen die Innenstädte zunehmend verwaisen. Der auf den Einzelhandel ausgerichtete Stadtraum samt der entsprechenden Infrastruktur wird den vielfältigen Anforderungen und Bedürfnissen der vitalen Stadt nicht mehr gerecht: Es fehlt an multifunktionalem, öffentlichem Raum zum Flanieren, zur Begegnung, sowie zu Erholung und Kontemplation. Es fehlt an Stadtgrün und autofreien bzw. verkehrsberuhigten Bereichen, die dem menschlichen Maßstab im Einklang mit dem stadträumlichen sowie naturnahen Umfeld gerecht werden.
In diesem Zusammenhang kollidieren die Planung der autogerechten Stadt der vergangenen Jahrzehnte mit den Anforderungen und Bedürfnissen der zukunftsgerichteten Innenstadt. Dessen Aufenthaltsqualität wird von vielschichtigen Nutzungs- und Erlebnismöglichkeiten bestimmt sein. Menschlicher Maßstab, smarte Verknüpfungen und erlebbarer öffentlicher Raum skizzieren allerdings einen großen Wiederspruch zum motorisierten Zieleinkauf und notwendiger Infrastruktur sowie zur Akzeptanz für die PKW-Anbindung anwohnergenutzter Innenstadtquartiere.
Die Angebotsvielfalt, der Komfort und die Schnelligkeit des Onlineeinkaufs sind für viele Kunden inzwischen deutlich attraktiver als der Einkauf in der Stadt, was den Druck auf die Innenstädte entscheidend verstärkt, den zunehmenden innerstädtischen Leerstand bedingt und zur Verödung des funktional geprägten öffentlichen Raums beiträgt. Auch hier trägt die Corona-Pandemie zur erheblichen Verstärkung dieser Entwicklung bei und legt die Schwäche der ausschließlich einzelhandelsausgerichteten Innenstadtstrukturen offen.
Jane Jacobs Forderung nach einer vielfältigen, gemischten städtischen Bebauungsstruktur, die sie in ihrem Buch „The Death and Life of Great American Cities“ 1961 formulierte und der sich gegen die Maschinenstadt, in der die Menschen nicht gerne leben, richtet. Sie lehnte die Architektur Le Corbusiers deswegen rundweg ab und kritisierte die grundsätzliche Annahme, dass Architekten das scheinbare „Chaos der Städte“ bändigen müssten. Dies erfährt im Licht aktueller städtischer Veränderung eine neue Bedeutung[11].
Vor dem Hintergrund monostrukturierter Innenstädte mit zunehmendem Leerstand der erdgeschossigen Einzelhandelsflächen, der digitalen Transformation, virtueller Shops, ständiger Warenverfügbarkeit sowie smarter Einkaufs- und Liefermöglichkeiten und damit einhergehender Veränderung des Konsumentenverhaltens, scheint es sinnvoll, die Entwicklung der Innenstadt und des Einzelhandels sowie seiner baulichen Formate zu überdenken: Es muss darum gehen, die Vielschichtigkeit der Stadt als gebauter Lebensraum zu stärken und in Bezug auf die zukünftige Positionierung vitaler innerstädtischer Stadtraum- und Einzelhandelsangebote zu diskutieren. Städte haben nach wie vor das Potenzial lebendige Orte zu sein, die sich im Einklang von Ökonomie, Ökologie sowie sozialen Anforderungen befinden – im Sinne eines resilienten, erlebnisreichen und lebenswerten Stadtraumgefüges. Dem Menschen muss in der Stadt wieder mehr Raum zugestanden werden als dem Auto. In Berlin beispielsweise entfallen auf den fahrenden und parkenden motorisierten Autoverkehr 58% der Verkehrsflächen. Das sind 19-mal mehr Flächen für Pkw-Fahrer als für Radfahrer[12].Die Konversion von Flächen des fließenden sowie ruhenden Individualverkehrs eröffnet vielschichtige neue Perspektiven, den öffentlichen Raum der Zukunft attraktiver zu gestalten und als „shared space“ zum Flanieren, der Begegnung und dem Verweilen einzuladen. Auch sollten Freizeit – und Sportaktivitäten sich nahtlos im öffentlichen Raum der Innenstadt der Zukunft einfügen.
Reaktionen und Steuerungsansätze der Innenstädte
Es ist uns ein Anliegen, uns als Architekten- und Stadtplaner gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft an dieser Entwicklung und Diskussion zu beteiligen. Wir möchten die Konzepte und Möglichkeiten in diesem sich zunehmend rasant verändernden Kontext mitgestalten. Bestehende bauliche sowie infrastrukturelle Strukturen analysieren und diese als Architekten verändern, anpassen oder auch grundsätzlich neu positionieren:
Community Space
Der Rückgang des stationären Einzelhandels und der damit verbundene zunehmende Leerstand (bzw. die Mindernutzung) von einzelhandelsgeprägten Immobilien eröffnet in unseren Innenstädten Raum für „neue“ bautypologische Modelle sowie stadträumliche Strukturen. Es bedarf der Analyse von Standorten und Gebäuden hinsichtlich der möglichen Integration synergetischer Nutzungen bzw. der Konversion monofunktional genutzter Gebäude hin zu vielschichtig genutzten vitalen Quartiersbausteinen. Eine flexible baukonstruktive Bestandsstruktur erleichtert und unterstützt diesen Gedanken und reduziert notwendige bauliche Eingriffe in der Neupositionierung. Die zukünftige Wertschöpfung der Immobilien kann so auch jenseits ausschließlicher Erträge über Erdgeschossnutzungen erfolgen, nämlich vielmehr über einen vielschichtigen, standortgerechten Nutzungsmix innerhalb von Gesamtgebäuden bzw. Quartieren. Die Erdgeschossnutzungen werden Zwischenraum und Bindeglied zum öffentlichen Raum und präsentieren sich als “community space“, einem Raum der Begegnung. Sie nehmen die publikumsbezogenen Nutzungen auf und bilden darüber hinaus den Auftakt und die Adresse des gesamten Gebäudes.
Mixed-Use
Parallel wandeln sich die Formate des stationären Einzelhandels. Dies betrifft vor allem Geschäftshäuser sowie die Typologie der Warenhäuser, aber auch Shopping-Center. Ehemalige Warenhausstandorte verändern sich in hybrid genutzte Immobilien mit vielschichtigen Nutzungen. Es bedarf architektonischer Interventionen oder auch der Neudisposition, um diesen Anforderungen funktional, städtebaulich sowie gestalterisch gerecht zu werden. Voraussetzung hierfür ist die Belastbarkeit und Flexibilität der Gebäudebestandsstruktur. Tiefe und unbelichtete Flächen müssen zugunsten einer flexibleren Neunutzung reduziert werden. Erschließungsstrukturen verändern sich entsprechend neuen Anforderungen und werden ergänzt. Ebenso muss der vorbeugende Brandschutz überdacht werden. Diese und weitere notwendige baulichen Eingriffe sind nur dann sinnvoll, wenn die bestehende Bausubstanz diese Eingriffe zulässt und sowohl funktional, wirtschaftlich und städtebaulich einen Mehrwert erbringen.
New Local
Entsprechend veränderte Einzelhandelsformate benötigen ein Umdenken individueller Flächenanforderungen auf tendenziell kleineren Flächen in der Überlagerung von analogen und digitalen Angeboten. Neben dem Trend zu kleineren Nutzungseinheiten wird der Schwerpunkt zukünftig noch mehr auf Erlebniseinkauf liegen, auch in Verbindung mit Kleingewerbe und innerstädtischen Manufakturen, die sich zeitgemäßer Produktions- und Vermarktungsmethoden sowie Techniken bedienen. Der Wunsch nach guter Qualität, sozialer Gerechtigkeit und einem höheren ökologischen Bewusstsein -Treiber des „New Local“-Trends- ruft danach, handwerkliche Traditionen wieder erlebbar zu machen[13]. Durch diese neuen Nutzungsangebote erfolgt eine zusätzliche Belebung der Innenstadt, der Fußgängerzonen und öffentlicher Plätze. Diese Nutzungsdurchmischung beginnt jedoch auch schon auf der Fläche, die selbst multifunktional wird. Sie ist nicht länger nur noch Produktionsraum, Verkaufsraum oder Gastronomieraum.
In dem Gesamtkontext ist es auch überlegenswert, die Öffnungszeiten für den stationären Einzelhandel in Richtung einer weiteren Flexibilisierung zu überdenken. Die aktuellen Ladenöffnungszeiten sind ein absoluter Wettbewerbsnachteil gegenüber dem Onlinehandel und schaden so auch indirekt der „Stadt“.
Impact
Um diese Veränderung der Innenstadtstrukturen synchronisiert und abgestimmt umsetzen zu können, fällt Städten und Kommunen zukünftig verstärkt die Aufgabe zu, die Vergabe und Nutzung von Grundstücken sowie „leerstehenden Gebäuden“ steuernd und kuratierend zu begleiten und Möglichkeiten einer grundsätzlich anderen Nutzung zu erlauben. Dies kann regulatorisch über B–Plananpassungen erfolgen oder auch über Expertengremien, die sich mit entsprechenden Fragestellungen befassen und diese über die Zielsetzungen bis hin zur Umsetzung begleiten. Dies auch immer im Zusammenhang mit dem umliegenden Stadtraum und Quartier. Stadtklima und Klimaresilienz, Vielschichtigkeit (sozial, kulturell, funktional), Nutzungsvielfalt, Aufenthalts- und Erlebnisqualität sowie die Implementierung einer „smarten“ Infrastruktur. Der zukünftige Vergabegewinn bei Grundstücks- oder Bestandsgebäudeveräußerungen wird nicht mehr zwangsläufig an erster Stelle rangieren und das Kriterium für den Erwerbszuschlag darstellen.
Positiver ökonomischer und ökologischer „Impact“ sind neben dem Nutzungskonzept in gleicher Weise als Planungsziel zu definieren, ebenso der übergeordnete partizipatorische Beitrag eines Vorhabens im stadträumlichen Gefüge.
„Fit for 55“
In diesem Zusammenhang werden Kommunen, Eigentümer und Entwickler noch stärker Verantwortung für die Entwicklung innerstädtischer Grundstücke und Immobilien übernehmen. Architekten und Stadtplaner steuern diesen Prozess planerisch und werden konzeptionell mit einer steigenden Komplexität der Projektbearbeitung konfrontiert: Die Planung muss jenseits der Konzeption und Realisierung von Gebäuden Antworten auf den Mehrwert, Partizipation und Vielschichtigkeit, Energieeffizienz sowie Klimaneutralität und Materialkreisläufe geben. Kommunen erwerben in der Zukunft möglicherweise vermehrt Schlüsselgrundstücke oder auch bestehende Gebäude, deren Nutzungen nicht mehr tragfähig sind, um diese wie oben beschrieben neu zu positionieren und dann in einem zweiten Schritt in eine abgestimmte Vermarktung und Umsetzung zu überführen. Die Beweggründe sind vielfältig. So wird hier auch der ökonomischen, ökologischen und sozialen Sicherung der Zukunft im Sinne von „fit for 55“[14] auf diesem Wege Rechnung getragen. Diese Europäische Verordnung ist im „European Green Deal“ verankert regelt über die EU-Taxonomie[15] u.a. die Reduktion des Ausstoßes von Treibhausgasen um 55 Prozent bis 2030 und fordert bis zum Jahr 2050 eine grundsätzliche Klimaneutralität.
Städte und Gemeinden werden sich mit den oben beschriebenen Veränderungen bewusst auseinandersetzen und sich den damit einhergehenden infrastrukturellen, städtebaulichen sowie sozialen Herausforderungen aktiv stellen, um auch unter Berücksichtigung der neuen EU-Regularien weiter wettbewerbsfähig bleiben zu können. Die Basis gemeinsamer Interessen wird darin bestehen, die Stadt als attraktiven und vitalen Lebens- und Erlebnisraum tragfähig zu organisieren und gestalten. Die Urbanität der Stadt bildet auch in der Zukunft die Grundlage des gesellschaftlichen und sozialen Miteinanders. Stadträumliche Vielfalt und eine lebendige Nutzungsdurchmischung sind hierbei unabdingbar.
Digitale Transformation
Die tiefgreifenden, transformatorischen digitalen Veränderungen sind spätestens mit der Einführung des Smartphones mit vollständiger gesellschaftlicher Durchdringung und nahezu uneingeschränkter Akzeptanz sichtbar geworden. Die Digitalisierung hat unsere Kommunikation revolutioniert und dominiert technologisch Infrastruktur, Logistik, Mobilität und Konnektivität mit hoher Entwicklungsgeschwindigkeit. Die Mehrzahl dieser Entwicklungen ist unabhängig von physischem Raum und analogen Immobilien. Entsprechend ist der digitale, „Big Data“-basierte Onlinehandel nicht ortsgebunden und nahezu unabhängig von Stadt- und konventionellen Einzelhandelsstrukturen. Die Stadt und ihre gewachsene Struktur sind baulich determiniert und damit weniger flexibel als digitale Infrastrukturen. Die Stadt ist in ihrer physikalischen Ausprägung nicht beliebig formbar oder veränderbar. Städte müssen sich daher auf ihre eigentliche Stärke besinnen: Lebensraum, Begegnungsraum, Aufenthaltsqualität, Austausch und Erlebnis. Außerdem bedarf es einer Strategie, physische und digitale Strukturen der Stadt zu überlagern, um den analogen und virtuellen Lebens- und Erlebnisraum der Stadtbewohner zu integrieren.
Im Bezug auf den Einzelhandel könnte das bedeuten, dass dieser sich vom alleinigen Aspekt des „Verkaufens“ verabschieden muss. Neben dem Erwerb von Waren wird es für den Kunden um Verweil- und Erlebnisqualität gehen, ebenso darum Angebote sowohl analog als auch virtuell verfügbar zu machen. Es ist die Aufgabe von Architekten diesem Kontext eine neue räumliche Qualität für Begegnung, Austausch, Erlebnis und Aufenthalt zu geben.
In der Schlussfolgerung entstehen Expositions- oder Flagship-Formate, die auf großer Fläche repräsentative Produkte und Waren anbieten, welche online erworben werden. Sie werden aber nicht mehr ubiquitär vertreten sein, sondern primär an Standorten mit hohen Kunden- und Besucherfrequenzen sowie einem nationalen wie internationalen touristischen Publikum. Zudem entstehen Formate, die überlagerte Warenangebote thematisch kuratiert anbieten.
Shopping-Center entwickeln sich zu lebendigen Treffpunkten von Stadtquartieren. Shopping-Center in Stadtrandlage oder auf der grünen Wiese werden langfristig nur noch in ländlichen Regionen Bestand haben. Diese werden dort zu komplexen, vielschichtig genutzten Gebäudekomplexen umstrukturiert, die neben dem Einzelhandel auch Bildungsangebote, sowie Freizeit- und Service-Dienstleistungen und Nutzungen des Gesundheitswesens anbieten.
Drei Aspekte für neue Perspektiven
In dem o.g. Zusammenhang sehen wir als Architekten und Stadtplaner drei ausschlaggebende Aspekte, die den stationären Einzelhandel auf die Zukunft ausgerichtet positionieren und gleichzeitig auch den Städten/ Innenstädten neue Perspektiven eröffnen.
- Hybrides Erlebnis
Das analoge und das virtuelle Warenangebot verschmelzen. Die Möglichkeiten von Warenangeboten in erlebnis- und aufenthaltsgeprägter Atmosphäre werden unzureichend ausgeschöpft. Die Möglichkeit der exemplarischen oder auch digitalen Warenpräsentation bleibt ungenutzt. Zudem fehlt es an Begegnungs- und Aufenthaltsflächen die im Verkaufsraum zum Austausch, zur Information und zum Verweilen einladen. Es bietet sich die Chance, den physikalischen, gebauten Verkaufsraum mit digitalen Angeboten, dem Onlineshop sowie ergänzender Angebote, zu überlagern und dem Kunden auf diesem Weg ein neuartiges Einkaufs- und Verweilerlebnis zu bieten. Zudem bietet die digitale Infrastruktur des Ladens „smart“ Services an und die damit verbundene Nutzung von Daten kann wiederum zur Verbesserung des Warenangebotes sowie der Service- und Verweilqualität genutzt werden.
Fig. 1: Ebay Popup Store, Bremen, HPP
Unser Projekt Ebay Popup Store verkörpert das genaue Gegenteil des bekannten Formats des stationären Einzelhandels. Der Ebay Popup Store bietet auf einer beschränkten Fläche ein ausgewähltes, wechselnd kuratiertes Warenangebot, das über die begleitenden digitalen „touch points“ eine neuartige unbegrenzte Waren- und Auswahlmöglichkeit bekommt. Dem technischen Erscheinungsbild des Stores folgend bietet eine „Convenience Corner“ Snacks sowie Kaffee in Barista Qualität an. Warenpräsentation, Raum für Verweilen, Information, Austausch und Kommunikation sind gleichberechtigt konzipiert.
Der Shop funktioniert zudem als attraktive „Click und Collect Station“. Waren können persönlich im Shop bestellt und abgeholt oder bestellt und geliefert werden.
Die Gestaltung des Stores ist offen und einladend. Die Warenpräsentation kann im Tagesrhythmus gewechselt werden und so auf Trends, Strömungen oder auch besondere Nachfragen eingehen. Das weitreichende digitale Warenangebot komplettiert im Umfang die ausgestellten Produkte. Auch können umgekehrt Produkte, die im Onlineshop angeboten werden, eine besondere Präsentation im Store erfahren. Der Ebay Popup Store verkörpert ein Format des neuen, erlebnisorientierten Einkaufs – physikalisches Warenangebot und überlagerte digitale Vielfalt. Beratung kann persönlich im Gespräch, aber auch digital am Touch Point erfolgen. Die Warenvorhaltung ist begrenzt. Geliefert wird in Abhängigkeit zur Bestellung, „smart“ in den Store oder nach Hause.
Dieses kuratierte Store Format benötigt einen geringen Personaleinsatz auf minimaler Ladenfläche. Das Personal im Laden kann sich fokussiert um die Fragen und Bedürfnisse der Kunden kümmern. Der Besuch im Laden kann somit vom informativen direkten Austausch geprägt sein oder aber auch zum digitalen Stöbern einladen. Die Verbindung der direkten Beratung und Empfehlung mit dem unbegrenzten, spielerischen Element des Onlineshops in einladender Atmosphäre lässt den Besuch des Stores zum Erlebnis werden.
- Transformation
Vom monofunktionalen Warenhaus zum vielfältigen Stadtbaustein. Warenhäuser sind aus der Mode. Die zentrale innerstädtische Lage als wesentliches Potential dieses mehrgeschossigen und großmaßstäblichen Gebäudetypus bildet die Grundlage für dessen Umgestaltung in vitale, vielschichtig genutzte Immobilien. Analog zum bestehenden Konstruktionsraster können vertikal durchgängige Atrien oder Einschnitte in den Bestand eingebracht werden. Diese neuen Lichthöfe schaffen zusätzliches Tageslicht, gliedern die Bestandsflächen und ermöglichen darüber hinaus auch neue vertikale Identifikations- und Erschließungspunkte. Die neuen Atrien lassen eine einzelhandelsunabhängige Neuprogrammierung der bestehenden Nutzflächen zu. Die subtrahierten Flächen werden durch die Reorganisation der Technikflächen auf dem Dach sowie im Untergeschoss kompensiert. Einzelhandel wird bestmöglich weiterhin im Erdgeschoss, “Basement“ und im 1. Obergeschoss, bei ausreichenden Geschosshöhen, mit begleitenden Dienstleistungen, Gastronomie oder auch Funktionen von öffentlicher Relevanz angeboten.
In den Obergeschossen werden synergetische und komplementäre Nutzungen vorgesehen. Die Flächenaufteilung kann aufgrund der neu geschaffenen Grundrissstruktur kleinteilig erfolgen, z.B. mit Gewerbe, Freizeit, Beherbergung oder auch Wohnen. Diese Nutzungen sind meist auch mit den geringeren Geschosshöhen in den Obergeschossen dieser Gebäude oft älteren Baujahres kompatibel. Gebäudetechnik sowie Fassaden werden energetisch auf den neuesten Stand gebracht. Die Erdgeschosszone wird transparent gestaltet und durch die neuen Nutzungen zum öffentlichen Raum hin geöffnet.
Bestehende Orientierungspunkte in der Stadt bleiben erhalten und beleben zudem den öffentlichen Raum an zentrale Stelle durch neue Nutzungen wie z.B. Gastronomie. Zudem wird durch die Konversion dieser Gebäude die graue Energie des Bestands genutzt. Diese beträgt im Mittel ca. 50%[16], was wiederum einen positiven Beitrag zum bewussten Umgang mit Bestandsgebäuden und nachhaltigem Bauen darstellt. Die Konversion von Bestandsimmobilien unterstützt bewusst die nationalen und europäischen Ziele des Green Deal.
Fig. 2: Neue Höfe Herne, HPP
Die Neuen Höfe in Herne ist eine multifunktional genutzte innerstädtische Immobilie, die aus der Konversion eines ehemaligen Hertie Kaufhauses hervorgegangen ist. Die tiefen Geschossflächen wurden durch Lichthöfe im bestehenden Konstruktionsraster neu strukturiert. Dieser Eingriff wird zur Grundlage des neuen, vielschichtigen Nutzungsprogramms. Neben Einzelhandel und Gastronomie im Erdgeschoss werden in den Obergeschossen Hotel-, Büro- sowie Freizeitnutzungen realisiert. Die neue Zuordnung der bestehenden und neu geschaffenen Erschließungskerne ermöglicht eine flexible und kleinteilige Umnutzung der Bestandsflächen in den Obergeschossen. Die Büroflächen in zentraler Lage der Stadt stellen gleichermaßen eine attraktive Adresse für Start-Ups sowie für etablierte Unternehmen dar. Zudem lässt die neugeschaffene Struktur auch Nutzungen für Bildungsangebote und öffentliche Dienstleistungen zu. Die unter Denkmalschutz stehende Fassade der Neuen Höfe wurde im Zuge der Umnutzung technisch und energetisch saniert.
Neben dem Erhalt des bekannten Orientierungspunktes in der Herner Innenstadt sind die Neuen Höfe gleichermaßen Inkubator und Treiber für die Neudisposition und Revitalisierung der Stadt sowie des öffentlichen Raums an zentraler Stelle. Die Öffnung des Erdgeschosses zur neu gestalteten Fußgängerzone mit Gastronomie belebt den öffentlichen Raum. Ein neu geschaffener Raum für Austausch und Begegnung an altbekanntem Ort.
- 24/7 Quartier für Alle
Das Überangebot an Verkaufsflächen des Einzelhandels in Innenstadtlage führt über zunehmende Leerstände zu innerstädtischem Attraktivitätsverlust und zur Verödung des öffentlichen Raums mit stark eingeschränkter Aufenthaltsqualität. Verlust von Nutzungsvielfalt und partieller Leerstand wirkt sich unmittelbar auf Nachbargebäude sowie angrenzende Straßenzüge/Stadträume aus, was sich neben den bereits angesprochenen Konsequenzen auch negativ auf deren Wert sowie die Bewertung ganzer Stadtteile auswirkt. „Verschönerungsprogramme“ für den öffentlichen Raum, wie z.B. Veränderung des Bodenbelags, zusätzliche Beleuchtung, Wasserspiele oder auch öffentlich überdachte Aufenthaltsbereiche sind kostspielig oder oft fehlgeleitet, da diese nicht die grundsätzliche Fehlstellungen der monostrukturellen Nutzung der Innenstadt beheben:
Fig. 3: Südliches Überseequartier Hamburg, HPP
Mit unserem Projekt Südliches Überseequartier Hamburg, das von HPP als Masterplaner geplant wird, steht genau das Gegenteil eines monostrukturierten Quartiers im Fokus. Ein über viele Jahre ungenutzt brach liegendes innerstädtisches, prominent am Hamburger Hafen gelegenes Areal wird aktiviert: Durch eine verdichtete Funktionsdurchmischung, kombiniert mit einer Abfolge öffentlicher Räume und Plätze in Nord-Südachse (aus Richtung Innenstadt/ Speicherstadt bis hin zur Elbe) entsteht ein vielfältiges, lebendiges und “smartes“ Quartier im Rahmen der Entwicklungen der Hamburger HafenCity, mit Planungen wie z.B. der Elbphilharmonie. Im öffentlichen Raum dominiert der menschliche Maßstab. Das Quartier ist überwiegend autofrei oder verkehrsberuhigt im Sinne der 15-Minuten-Stadt. Kurze Wege, hohe Nutzungsdurchmischung, soziale und kulturelle Angebote, verkehrsberuhigt und grün. Das gemischt genutzte Projekt beinhaltet neben Wohn-, Arbeits-, Hotel- und Freizeitnutzungen, wie Sporteinrichtungen, Restaurants, Cafés und einem thematisierten Food Plaza auch Einzelhandels- und Kulturnutzungen, die wesentlich zur Aktivierung des zentralen Hafenquartiers und seiner Nachbarschaft beitragen. Vierzehn Einzelgebäude sind über den öffentlichen Raum, sowie ein durchgehendes Podium im zentralen Quartiersbereich miteinander verbunden. Auf insgesamt drei Ebenen beherbergt das Podium die Einzelhandelsnutzungen. Die erdgeschossig angeordneten Einzelhandelsflächen und öffentlichen Nutzungen sind durchgehend offen und barrierefrei konzipiert und durch ein Glasdach in einer Höhe von ca.15 Metern witterungsgeschützt angelegt. Das Überseequartier mit einer BGF von ca. 420.000 Quadratmetern übernimmt die städtebauliche Körnung und Maßstäblichkeit der angrenzenden Stadtstruktur. Vier städtebauliche Hochpunkte mit Höhen zwischen 45 und 70 Metern entwickeln weithin sichtbare Orientierungspunkte. Das Erdgeschoss ist in zwei Nutz- und Erlebnisebenen aufgebaut: Das obere schließt direkt an den bestehenden Stadtraum an, während das untere ‚Warftgeschoss‘ sich in eine durchgängige und großzügige, fußläufig durchwegte öffentliche Raumabfolge hin zum Wasser entwickelt. Das Projekt ist direkt an die U-Bahn angebunden und ist aus den benachbarten Quartieren fußläufig erreichbar. Fahrradstellplätze sowie eine Fahrradstation sind geplant. Das Überseequartier verbindet sich stadtseitig auf vielen Ebenen mit der umgebenden Stadt und bietet wasserseitig ein einzigartiges Zusammenspiel mit der Elbphilharmonie. Es bildet so ein dynamisches Quartier, eingebettet in die Hamburger Hafen City, und vernetzt die bestehenden Stadtstrukturen von der „Waterkant“ bis hin zum Jungfernsteg. Kurze Fußwege anstelle von längeren Autofahrten verbinden das Quartier mit den Annehmlichkeiten und Attraktionen des Hamburger Stadtlebens.
Das Projekt ist Model basiert 3-D geplant. Der digitale Zwilling steht als Quelle möglicher wertvoller Informationen und Erkenntnisse im Betrieb, in Bezug auf anstehende Nutzungsveränderungen, aber auch in Hinblick auf den Einsatz von verbauten Materialien, deren Qualität und Lebenszyklus, zur Verfügung. Die Bebauungsstruktur ist so geplant, dass bei neuen Anforderungen mit einer veränderten Nutzungsprogrammierung reagiert werden kann, ohne die Architektur und das architektonische Erscheinungsbild wesentlich zu verändern. Flexible Konstruktionsraster sowie Geschosshöhen, die unterschiedliche Nutzungen gewährleisten, bilden hier die Grundlage.
Wie unsere ausgewählten Projekte zweigen, streben wir die nachhaltige Erneuerung von Einzelhandelskonzepten und Gebäuden des Einzelhandels im Einklang mit der Vitalisierung innerstädtischer Strukturen und Quartiere an.
Wir glauben, dass die innovative Überlagerung digitaler Technologien mit den physikalischen Eigenschaften des stationären Einzelhandels ein zentraler Grundsatz des Retail-Designs und der Architektur werden muss. Erlebnis- und Aufenthaltsqualität, Services sowie „smarte“ digitale Angebote erneuern den reinen Warenumschlag. Der damit verbundene Gewinn an Attraktivität zieht Besucher und Kunden vermehrt in die Geschäfte unserer Einkaufsstraßen.
Flexible Gebäudestrukturen und deren vielfältige Nutzungsanordnungen bilden die Quartiers- und Stadtbausteine der lebendigen Stadt. Beim beschriebenen, zu erwartenden Rückgang des Einzelhandels stehen für neue zukunftsweisende Nutzungen vor allem in den Obergeschossen der Innenstadt ausreichend viele Flächen zur Verfügung. Vor allem in Städten mit primär discountorientierten Filialkonzepten und kleinräumigem Einzugsgebiet können sich diese zu vergleichsweise kleiner Miete etablieren. Nicht mehr die Erdgeschossnutzung, sondern die Obergeschosslagen werden somit für entsprechende Renditen attraktiv. Diese Städte (B-, C- und D-Lage) werden also Vorreiter darin sein können (und müssen), eine dichte Funktionsmischung in ihren Innenstädten anzubieten. Entsprechende architektonische Interventionen und Konzepte entwickeln, im Zusammenspiel mit einem auf den menschlichen Maßstab fokussierten öffentlichen Raum, humane städtische Lebens- und Aufenthaltsbedingungen ebenso wie wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Die Stadt in vielfältigen und eigenständigen Quartieren gestalten. Verkehrsreduziert, mit Raum für Begegnung und Freizeitgestaltung sowie Stadtgrün und Regenerationsmöglichkeiten. Eine Stadt, die auch Gesundheit und Wohlbefinden in Balance mit dem Naturräumlichen Umfeld formuliert. Für Stadtplaner und Architekten bieten sowohl die neuen hybriden Retail-Formate als auch die o.g. anstehenden planerischen Neuerungen Möglichkeiten den Einzelhandel neu zu positionieren sowie die Stadt lebenswert und resilient zu gestalten.
[1] Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (2021) Stadtentwicklung, https://www.bmz.de/de/themen/stadtentwicklung/hintergrund/index.html, aufgerufen am 1. Februar 2022.
[2] Thomas Krüger, Monika Walther (2007) Shopping Malls Auswirkungen innerstädtischer Shopping Centren, in: Wehrheim J. (eds) Shopping Malls. VS Verlag für Sozialwissenschaften, https://doi.org/10.1007/978-3-531-90706-2_11, aufgerufen am 25. Januar 2022.
[3] HDE Handelsverband Deutschland (2021) HDE-Zahlenspiegel 2021 und 2020, S. 10/11.
[4] DESTATIS Statistisches Bundesamt (2022) Pressemitteilung Nr. 002 vom 4. Januar 2022, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/01/PD22_002_45212.html, aufgerufen am 2. Februar 2022
[5] “Andere Bundesländer starten später oder lehnen sie ab. Somit könnte die Mietpreisbremse nur ein Tropfen auf dem heißen Stein sein. Dabei ist das Wohnen in deutschen Großstädten rasant teurer geworden, zeigt eine Studie der DZ Bank, die in der FAZ veröffentlicht wurde. In den vergangenen fünf Jahren ging es mit den Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Schnitt um 25 Prozent aufwärts. Auch sind die Preise für Eigentumswohnungen in diesen Kommunen um über 40 Prozent gestiegen“, in: Kölner Stadtanzeiger (2015) Gründe für Anstieg Studie – Warum Mieten in Großstädten immer teurer werden, https://www.ksta.de/ratgeber/verbraucher/geld/gruende-fuer-anstieg-studie—warum-mieten-in-grossstaedten-immer-teurer-werden-1079890?cb=1643711071744&, aufgerufen am 24. Januar 2022
[6] DZ HYP (2020) Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021 DZ HYP, https://dzhyp.de/fileadmin/user_upload/Dokumente/Ueber_uns/Marktberichte/DZ_HYP_Immobilienmarkt_Deutschland_2020_2021.pdf, aufgerufen am 15. Dezember 2021
[7] HDE Online-Monitor 2021, https://einzelhandel.de/index.php?option=com_attachments&task=download&id=10572, aufgerufen am 3.02.2022, auch Pressemitteilung des bevh vom 26.01.2022 zitiert nach https://www.bevh.org/presse/pressemitteilungen/details/e-commerce-ist-das-neue-normal-branchenumsatz-waechst-2021-auf-mehr-als-100-mrd-euro.html, aufgerufen am 3. Februar 2022
[8] Iwd Der Informationsdienst des Instituts der deutschen Wirtschaft (2021) Pandemie verstärkt Trend zum Online-Shopping https://www.iwd.de/artikel/pandemie-verstaerkt-trend-zum-online-shopping-531079/, aufgerufen am 20. Dezember 2021,
[9] Statista (2022) Umsatz im Einzelhandel im engeren Sinne in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2022 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70190/umfrage/umsatz-im-deutschen-einzelhandel-zeitreihe/, aufgerufen am 4. Februar 2022
[10] JLL (2022) Einzelhandelsmarktüberblick, S. 5
[11] Vgl. Jane Jacobs (1992) The Death and Life of Great American Cities.
[12] Agentur für clevere Städte (2014) Wem gehört die Stadt? Der Flächen-Gerechtigkeits-Report, S.2
[13] Zukunftsinstitut (2022) Made in the City: Urban Manufacturing https://www.zukunftsinstitut.de/artikel/made-in-the-city-urban-manufacturing/, aufgerufen am 4. Februar 2022
[14] European Commission (2021) COMMUNICATION FROM THE COMMISSION TO THE EUROPEAN PARLIAMENT, THE COUNCIL, THE EUROPEAN ECONOMIC AND SOCIAL COMMITTEE AND THE COMMITTEE OF THE REGIONS EMPTY
[15] European Commission (2020) EU taxonomy for sustainable activities, https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/banking-and-finance/sustainable-finance/eu-taxonomy-sustainable-activities_en, aufgerufen am 24. Januar 2022
[16] ZukunftBau (2019) Graue Energie im Ordnungsrecht/Förderung https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/programme/zb/Auftragsforschung/5EnergieKlimaBauen/2017/graue-energie/Endbericht.html?__blob=publicationFile&v=3, aufgerufen am 28. November 2021