Physische Klimaschäden – etwa Überschwemmungen, Stürme, Waldbrände oder Küstenerosion – sind inzwischen weithin anerkannt. Doch das eigentliche Risiko liegt tiefer: in verborgenen, kumulativen Kosten, die sich über Jahre beispielsweise in abgeschwächten Renditen oder zunehmenden Ausfallrisiken manifestieren.
Steigende Versicherungsprämien, strengere regulatorische Anforderungen und erhöhte Mieterfluktuation treiben die Gesamtbetriebskosten nach oben. Wenn Asset Manager Klimarisiken nicht konsequent messen und einpreisen, riskieren sie Bewertungsstress, volatile Cashflows und potenziell gestrandete Assets.
Aufschlüsselung der versteckten Kosten von Klimarisiken: Von Versicherungsprämien bis hin zu Compliance- und Betriebsstörungen
Klimarisiken treffen selten isoliert. Viel häufiger äußern sie sich als eine Reihe kleiner, nicht modellierter Belastungen, die sich über einen Zeitraum von typischerweise drei bis fünf Jahren (gemäß gängiger Planungszeiträume) schleichend auf CAPEX, OPEX und das Nettobetriebsergebnis auswirken. Diese umfassen Versicherungsschwankungen, Betriebsunterbrechungen und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften – Aspekte, die im Voraus nur selten berücksichtigt werden.
Eine Studie von Deloitte zeigt, dass Versicherungsprämien für Gewerbeimmobilien in den US-Bundesstaaten mit dem höchsten Risiko (gemäß den erwarteten jährlichen Verlustdaten der FEMA) im Jahresvergleich um 31 % gestiegen sind. Innerhalb von fünf Jahren haben sich die Kosten nahezu verdoppelt, was die Erschwinglichkeit von Versicherungen für viele Vermögensbesitzer drastisch verringert hat.
Swiss Re warnt davor, dass eskalierende Klimagefahren – darunter extreme Hitze, intensive Niederschläge und Waldbrände – zunehmend kritische Infrastrukturen wie Strom-, Wasser- und Verkehrssysteme beeinträchtigen. Diese Störungen führen weltweit zu einem Anstieg der immobilienbezogenen Betriebsunterbrechungskosten und zwingen Versicherer dazu, ihre Underwriting-Prozesse zu überdenken.
Die versteckten Kostentreiber des Klimarisikos:
- Betriebliche Auswirkungen: Betriebsunterbrechungen, Mehrbelastung von Klimaanlagen, zusätzliche Instandhaltungsarbeiten nach Extremwetterereignissen.
- Regulatorische/Compliance-Kosten: Bußgelder bei Verstößen gegen ESG-Vorschriften, Nachrüstpflichten (z. B. Klimaanpassung in Bauvorschriften), Transparenz- und Berichtspflichten.
- Versicherungskosten: Prämiensteigerungen, Rückzug von Versicherungsschutz, höhere Selbstbehalte, Ausschlüsse bei Überschwemmungs- oder Brandschäden
- Reputation & Marktwirkung: Geringere Mieterbindung, Herabstufung der ESG-Bewertung, sinkendes Investoreninteresse
Wie sich Klimarisiken auf den Cashflow und die langfristigen Renditen auswirken
Das Ignorieren versteckter Klimakosten beseitigt sie nicht – es verzögert lediglich ihre Auswirkungen auf Cashflow und Vermögensperformance. Mit der Zeit führen steigende Betriebsausgaben und verschärfte Versicherungsbedingungen zu einem Rückgang des Nettobetriebsergebnisses und verzerren die Prognosen der internen Rendite (IRR).
Finanzielle Auswirkungen durch:
- NOI-Abbau: Unvorhergesehene Aufwendungen oder Leerstände drücken das operative Ergebnis.
- IRR-Verwässerung: Verzögerte Cashflows, zusätzliche Compliance-Investitionen oder Reputationskosten verzerren Renditeprojektionen.
- Kreditrisiken: Wetterbedingte Ausfälle können die Rückzahlung von Darlehen gefährden, was die Bonität und Refinanzierungskosten beeinträchtigt.
- Wettbewerbsnachteil & Kapitalkosten: Höhere Unsicherheit in der Kreditvergabe mindert die Attraktivität eines Objekts und erhöht die Kapitalanforderungen.
Hinzu kommt, dass steigende Versicherungs-Selbstbehalte das Risiko zunehmend auf den Eigentümer verlagern – und Rücklagen stärker beanspruchen.
Wie „Adapt“ – das Tool von Climate X – verborgene Klimakosten offenlegt
Standardprozesse in der Immobilienfinanzierung berücksichtigen meist nur direkte physische Schäden – nicht jedoch die weiterreichenden Kosten wie Betriebsstörungen, Anpassungsmaßnahmen und regulatorische Lasten.
Adapt (Climate X) schließt diese Lücke:
- Liefert hochauflösende Klimaexpositionsdaten auf Asset-Ebene (z. B. Hochwasser, Hitze, Starkregen)
- Modelliert zukünftige Kosten für Resilienzmaßnahmen und quantifiziert potenzielle Anpassungsinvestitionen
- Integriert Projektionen zu Versicherungsprämien, Verlustpotenzialen und Kapitalbedarf
- Erzeugt Outputs, die direkt in NOI-Prognosen, IRR-Rechnungen und Bewertungsanalysen überführt werden können
So kann ein Asset-Team frühzeitig Szenarien simulieren, Anpassungsstrategien ableiten und die Auswirkungen auf Cashflows, Renditen und Kapitalbedarf einschätzen.
In Deutschland wird eine Zunahme von Hitzewellen um 80 % prognostiziert. Zusammen mit anderen Klimaauswirkungen könnten diese Veränderungen das Land bis zum Ende des Jahrhunderts 98 Milliarden Euro kosten. Bei einem hohen CO2-Ausstoß könnten steigende Meeresspiegel, Küstenerosion und sich verändernde Sturmverhältnisse bis 2050 eine Million Menschen der Gefahr schwerer Überschwemmungen aussetzen.
Lösungen wie Adapt ermöglichen es Vermögensverwaltern, Klimarisiken auf Gebäudeebene präzise zu modellieren. Dabei lassen sich Variablen wie steigende Kühlgradtage oder zunehmende Regenwasserbelastung quantifizieren, um zu verstehen, wie sich diese Faktoren auf zukünftige physische Schäden und potenzielle Versicherungsprämien auswirken. Gleichzeitig unterstützt Adapt bei der Identifizierung der wirkungsvollsten Anpassungsmaßnahmen – also jener Investitionen, die den besten Return on Investment (ROI) erzielen.
Adapt ermöglicht Vermögensverwaltern die:
- Modellierung standortspezifischer Gefahrenexpositionen – einschließlich Überschwemmungen, Hitze und Sturm – auf Gebäudeebene, über mehrere Zeithorizonte und Emissionsszenarien hinweg (unter Verwendung von Climate X Spectra)
- Schätzung finanzieller Verluste durch zukünftige Klimaereignisse und Bewertung der Kapitalrendite von Resilienz-Upgrades zur Reduzierung dieser Verluste.
- Simulation des Kapitalbedarfs für Anpassungsmaßnahmen und Einbindung in Finanzpläne und risikobereinigte Renditemodelle.
- Integration klimabereinigter Annahmen in die Risikoprüfung, Hold/Sell-Analyse und Risikobewertung von Kreditdienstleistungen.
Beispiel: Eine Immobilie, für die in den 2030er-Jahren ein erhöhtes Hochwasserrisiko prognostiziert wird, kann in Adapt sowohl hinsichtlich der Gefährdungsintensität als auch der Kosten potenzieller Gegenmaßnahmen modelliert werden. So kann das Asset-Management-Team zukünftige Versicherungsannahmen anpassen, Betriebskostenprognosen präzisieren und geplante Nachrüstungsinvestitionen realistisch einpreisen – Faktoren, die unmittelbar auf den erwarteten NOI und die interne Rendite wirken.
Durch die Überbrückung der Kluft zwischen Klimawissenschaft und Investitionsentscheidungen ermöglicht Adapt Immobilienmanagern den Übergang von reaktivem Risikomanagement zu proaktiver Werterhaltung – indem sichergestellt wird, dass Klimaschwankungen eingepreist werden, bevor sie zu Verlusten in der Bilanz führen.
Fazit
Physische Schäden sind nur die sichtbare Spitze des Eisbergs. Das wahre Klimarisiko liegt in stillen Kostensteigerungen: steigende Prämien, Ausfallzeiten, regulatorischer Druck, Mieterfluktuation. Ohne konsequente Einpreisung dieser Effekte riskieren Immobilienwerte, von innen heraus ausgehöhlt zu werden.
Tools wie Adapt ermöglichen den Wandel von reaktiver Schadenssteuerung hin zu strategischem Risikomanagement. In Zukunft wird es entscheidend sein, Resilienz in Gewinn- und Verlustrechnung zu integrieren – nicht nur in Baukosten. Diejenigen, die Klimarisiken frühzeitig einpreisen, werden im Immobilienmarkt von morgen zu den Gewinnern zählen.