Steigende Bau- und Finanzierungskosten, höhere Zinsen, häufige Knappheit bei den Materialien und gestörte Lieferketten: Mehrere wirtschaftliche Faktoren beeinflussen derzeit auch die deutschen Logistikimmobilienmärkte.
Insbesondere die steigenden Baukosten und Renditen sind allgegenwärtig. Die Baukosten haben sich in den vergangenen zwei Jahren um mindestens 50 Prozent verteuert, und auch die Renditen legten von drei auf über vier Prozent zu. Zusammen mit deutlich sinkenden Kaufpreisen ergeben sich Folgen für die Märkte.
Nutzerspezifisch statt spekulativ
Während die Kaufpreise der Objekte fallen, steigen die Bodenrichtwerte aktuell weiter an. Durch die Kosteninflation im Neubau, die hohen Grundstückspreise und dem Renditeanstieg in Kombination mit der dadurch entstehenden Unsicherheit könnten Entwickler einzelne spekulative Bauprojekte auf Eis legen – denn zuverlässige Kalkulationen sind derzeit kaum möglich.
An den Top-Standorten werden weiterhin spekulative Projekte realisiert, beispielsweise in Form von Gewerbeparks mit vergleichsweise kleinen Einheiten. Doch gerade an den peripheren Standorten, die dank hoher Flächenverfügbarkeit große Potenziale bieten, wird aufgrund der mangelnden Planbarkeit vor allem auf Built-to-suit-Immobilien gesetzt. Dort können Mietpreise bereits im Vorfeld mit dem Auftraggeber verhandelt und Leerstandszeiten direkt vermieden werden.
Hier wird jedoch die enorm niedrige Leerstandsquote für Nutzer zum Problem. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit im Bestand sind sie nahezu dazu gezwungen, in den Neubau zu gehen. Solche nutzerspezifischen Bauten erfordern im Gegensatz zu spekulativen Bauten allerdings lange Bauphasen. Daher hinterfragen Unternehmen oftmals die Entscheidung, ihre Flächen zu verlassen – denn ein schneller Umzug ist in der Regel das Ziel der meisten Nutzer, die Expansionspläne verwirklichen wollen.
Mieten werden weiter steigen
Um den derzeitigen Entwicklungen zumindest teilweise entgegenzuwirken, müssten Grundstückspreise wieder sinken und gleichzeitig Mieten deutlich angehoben werden, um Kosten decken zu können. Dass das bereits in weiten Teilen passiert, sehen wir an den jüngsten Entwicklungen: In den ersten drei Quartalen 2022 sind die Spitzenmieten in den Top-5-Märkten um durchschnittlich 9,7 Prozent auf 7,22 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Während die Region München zuletzt absoluter Spitzenreiter war, sind nun also auch in den anderen Top-Regionen deutliche Mietpreissteigerungen zu beobachten.
Ob der ausbleibende Spekulativbau durch mehr Dynamik im Bestand aufgefangen werden kann, weil etwa mehr Unternehmen ihre Pufferlager wieder aufgeben, bleibt abzuwarten. Dieses Szenario könnte dann für ein weiterhin hohes Flächenumsatzniveau sorgen, aber wird nicht das hohe Niveau der letzten Jahre mit über 8 Millionen Quadratmetern erreichen.