Die derzeitigen makroökonomischen Herausforderungen gehen auch am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nicht spurlos vorüber.
Dennoch war im dritten Quartal dieses Jahres eine deutliche Belebung des Marktgeschehens zu spüren: Mit einem Flächenumsatz von rund 1,7 Millionen Quadratmetern handelt es sich um das Quartal mit der größten Dynamik seit dem zweiten Quartal 2022. Für das Gesamtjahr wird ein Vermietungsumsatz von etwa 5,5 Millionen Quadratmetern erwartet. Trotz der positiven Entwicklung im dritten Quartal ist im Vergleich zu den Vorjahren, in denen Flächenumsätze von jeweils über acht Millionen Quadratmetern verzeichnet wurden, weiterhin eine starke Verlangsamung erkennbar.
Steigende Mieten und hohe Lagerbestände bremsen die Marktdynamik
Diese Abschwächung ist auf eine Reihe wirtschaftlicher und marktspezifischer Faktoren zurückzuführen. Die seit Anfang 2022 stark gestiegenen Zinsen, kombiniert mit erhöhten Baukosten aufgrund von Lieferkettenproblemen, Inflation und energie- sowie ESG-bezogenen Qualitätssteigerungen, haben zu einem starken Anstieg der Mieten geführt. Viele Unternehmen verlängern daher eher bestehende Mietverträge , anstatt neue Flächen anzumieten, insbesondere bei der Zusammenlegung von Standorten. Neue Anmietungen werden manchmal zurückgestellt in der Hoffnung auf einen potenziellen Rückgang der Mieten.
Ein weiterer Faktor sind die aktuell vollen Lager – bedingt sowohl durch eine schwächere Nachfrage seitens der Konsumenten als auch durch Pufferlager infolge der andauernden Lieferkettenprobleme der vergangenen beiden Jahre. Ein langsamer Abbau dieser Lagerbestände im Jahr 2024 könnte jedoch zu einer Freigabe von Bestandsflächen für die Nachvermietung führen und damit die Dynamik weiter ankurbeln.
Solide Nachfrage trifft auf weiterhin limitiertes Angebot
Trotz dieser Herausforderungen bleibt die Nachfrage nach Logistikflächen solide. Entwickler suchen aktiv nach Grundstücken für spekulative Projekte oder bevorzugt mit einer Vorvermietung. Besonders stark ist die Nachfrage im Automobilsektor, während der E-Commerce und der Handel eine schwächere Entwicklung zeigen. Doch auch wenn deren Nachfrage im Vergleich zu dem Boom zu Pandemiezeiten zurückgegangen ist, gibt es weiterhin eine starke Dysbalance zwischen Angebot und Nachfrage. Regional gibt es auch in diesen Sektoren kaum eine vergleichbare Angebotsauswahl für Mieter oder Eigennutzer, die der Nachfrage gerecht werden könnte.
Aufgrund der deutlich gestiegenen Qualitätsansprüche der Nutzer und des stark limitierten Produktangebots am Markt sind die Leerstandsraten im Bereich der Big-Boxes nur leicht von etwa 1,0 auf rund 2,0 Prozent gestiegen. Der Blick auf die europäischen Märkte, die eine durchschnittliche Leerstandsrate von derzeit 3,4 Prozent aufweisen, macht schnell klar: Wir haben es hierzulande mit einem sehr niedrigen Anstieg zu tun. Die vorhandenen Leerstände sind weniger auf mangelnde Nachfrage als vielmehr auf die Mikrolage oder zu anspruchsvolle Konditionen zurückzuführen. Zudem gibt es für vermietbare Objekte beziehungsweise Projekte in der Regel einige Interessenten, jedoch ohne den vormals üblichen Bieterwettbewerb um die Fläche.
Zunahme der Nachfrage für 2024 erwartet
Ob der Markt aktuell eher als Vermieter- oder Mietermarkt zu betrachten ist, hängt stark von der regionalen Situation und dem lokalen Wettbewerb ab. Für das Jahr 2024 wird bei einer Verbesserung der Konjunktur und stabilen Zinsen, Renditen sowie Mieten eine weitere Zunahme der Nachfrage erwartet. Der Flächenumsatz könnte dann wieder die Marke von sechs Millionen Quadratmetern überschreiten . Alles deutet auf eine schrittweise Normalisierung des Markts hin; trotzdem sollten die Entwicklungen eng beobachtet werden, um auf Veränderungen adäquat reagieren zu können.