Die Einschätzungen der Marktteilnehmer decken sich in weiten Teilen mit der Perspektive der Researcher von LBBW. Bei Wohnungen dürfte die anhaltende Zuwanderung nach Deutschland nach ihrer Einschätzung den Bedarf weiter steigen lassen, während die eingebrochenen Volumina beim Neubau dafür sorgen, dass die Schwere zwischen Angebot und Nachfrage noch weiter auseinandergeht. Gleichzeitig belasten die gestiegenen Zinsen die Wertentwicklung.
Der größte Teil der Wegstrecke bis zum Boden dürfte am Wohnungsmarkt bereits gegangen sein. Die zuletzt spürbar gesunkenen Kapitalmarktzinsen üben auch Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen aus und sollten aus Privatanleger-Perspektive die Erschwinglichkeit eines Immobilienkaufs verbessern.
Beim Blick auf gewerbliche Immobilieninvestments insgesamt sind von den Marktteilnehmern eher verhaltene Einschätzungen zu hören: So geben 41 Prozent der Befragten im Trendbarometer an, dass der deutsche Markt im Vergleich zu anderen europäischen Ländern aus ihrer Sicht derzeit weniger oder gar nicht attraktiv ist, während 22 % ihn im Wettbewerb im Vorteil sehen. Im Jahr zuvor hatte die Mehrheit der Befragten Deutschland in dieser Hinsicht noch weiter vorne gesehen.
Auch LBBW Research sieht bei Einzelhandels- und insbesondere bei Büroimmobilien noch weiter Preiskorrekturen auf die Branche zukommen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist nach ihrer Einschätzung durch die Kombination aus mehr Homeoffice und der allgemeinen Wirtschaftsflaute gleich doppelt unter Druck.
Die weitere Entwicklung am Markt wird maßgeblich durch die Zinsen bestimmt. 71 Prozent der Teilnehmenden am Trendbarometer benennen sie als bestimmenden Faktor für die Entwicklung am Immobilienmarkt im Jahr 2024. Politische Rahmenbedingungen, Baukosten und das Thema Nachhaltigkeit/ESG folgen mit etwas Abstand auf den weiteren Plätzen. Dem Fachkräftemangel, der Inflation und insbesondere der Digitalisierung wird demgegenüber seitens der befragten Experten eine eher geringe Hebelwirkung auf die Lage im Jahr 2024 zugesprochen.
Zur hohen wahrgenommenen Bedeutung des Zinsumfelds passt, dass mit 74 Prozent die Aussicht auf mögliche Zinssenkungen als der mit großem Abstand wichtigste Grund genannt wird, der für eine positive Entwicklung am Immobilienmarkt im laufenden Jahr spricht. Alle anderen Faktoren – darunter die in der Branche selbst liegenden Faktoren wie Innovationskraft, Fachkompetenz oder Kapitalstärke der Unternehmen – rangieren hier mit Anteilen von klar unter 30 Prozent deutlich niedriger.
Angesichts der starken Orientierung an externen Faktoren, deren Entwicklung von den Unternehmen nicht beeinflussbar und in Teilen auch schwer vorhersehbar ist, ist eine anhaltende Zurückhaltung bei Investitionen nahezu folgerichtig: so bezeichnen 40 Prozent die Investitionsbereitschaft ihres Unternehmens als „eingeschränkt“ oder „sehr eingeschränkt“. Immerhin 41 Prozent beschreiben sie mit „ausgeglichen“.
Entsprechend erwartet die Mehrheit der Befragten für das laufende Jahr ein Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien in der Größenordnung von 30 bis 40 Milliarden Euro. Dies entspricht in etwa dem Niveau von 2023 und ist den voraussichtlich weiter eingeschränkten Marktaktivitäten, unter anderem aufgrund der noch nicht erfolgten Marktpreisanpassungen, geschuldet.
So nachvollziehbar eine grundsätzlich abwartende Haltung angesichts der schwer absehbaren Rahmenbedingungen auch sein mag – der alleinige Blick auf externe Faktoren wie Zinsen oder mögliche staatliche Förderungen dürfte nicht reichen, um eine durchgreifende Belebung zu erreichen.
Damit der Markt wieder Fahrt aufnehmen kann, müssen sich bietende Chancen konsequent ergriffen werden. Für das Jahr 2024 gilt es, vom Leerlauf zumindest wieder in den ersten Gang zu schalten. Angesichts der unverändert positiven Einschätzungen könnten Logistikimmobilieninvestments hier nicht nur Stabilitätsanker sein, sondern auch als Eisbrecher fungieren.