Regulatorik und Stromkapazitäten sorgen für Herausforderungen
Rechenzentren erfreuen sich bei Investoren wachsender Beliebtheit – vom ungebrochenen Bedarf an Rechenkapazitäten durch gefragte Technologien wie Cloud-Dienste, 5G und vor allem Künstliche Intelligenz (KI) versprechen sich Anleger langfristig ertragreiche Investments.
Doch die Anlageklasse ist komplex, die Objekte sind nur schwer vergleichbar und erfordern ein hohes Spezialwissen. Klassische Immobilieninvestoren sind bisher noch selten auf dem Investmentmarkt für Data Center unterwegs, nicht zuletzt aufgrund des geringen Angebots verbunden mit vorrangig großvolumigem Investmentprodukt in dieser Nische.
Dabei sammeln einige Investoren gezielt Anlegergelder für dieses Geschäftsfeld ein, um strategisch Volumen aufzubauen. Das Interesse vieler institutioneller Investoren ist groß, mehr über die Investmentmöglichkeiten und die Assetklasse an sich zu erfahren, da die Nachfrage sowohl auf Nutzer- wie auch auf Betreiberseite langfristig als sehr positiv eingeschätzt wird.
Dominiert werden Transaktionen daher von erfahrenen Anlegern mit Rechenzentrumsexpertise wie Infrastrukturinvestoren oder institutionellen Spezialfonds, die langfristig an einen Betreiber vermietete Rechenzentren oder Grundstücke mit entsprechend gesichertem Strom und Baurecht erwerben – mit dem Ziel, diese selbst zu entwickeln. Private-Equity-Gesellschaften engagierten sich zuletzt vor allem bei der Finanzierung von Neuentwicklungen. Die Zahl der Kreditgeber in der Assetklasse nimmt generell seit Jahren zu, auch Club Deals werden zunehmend durchgeführt.
Zugunsten der schnellen Expansion spielen M&A-Aktivitäten zurzeit eine entscheidende Rolle, mit dem Erwachsenwerden des Marktes dürfte allerdings ein Wendepunkt erreicht werden und ihre Anzahl langsam zurückgehen. Stattdessen könnten die Unternehmen vermehrt regionale Joint-Ventures eingehen, um den jeweiligen regulatorischen Rahmenbedingungen vor Ort besser gerecht werden zu können.
Limitiertes Angebot bremst den Investmentmarkt
Obwohl die Nachfrage steigt, dürfte das Volumen der Transaktionen 2025 infolge des zuletzt höheren Zinsniveaus und des sehr limitierten Angebots an Investmentprodukt nur leicht ansteigen.
Die erzielbaren Renditen variieren dabei teilweise deutlich, zumal es aufgrund der wenigen Transaktionen und großer Unterschiede der Objekte bei Größe, Leistung und Energieeffizienz an Vergleichswerten und somit an Transparenz mangelt. Auch die Art des Rechenzentrums beeinflusst die Rendite: Rechenzentren von Hyperscalern (Anbieter wie Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure oder die Google-Cloud-Plattform), Colocation-Rechenzentren (zur Unterbringung unternehmenseigener Hardware in einem externen Rechenzentrum) oder Edge-Data-Center (kleinere, dezentrale Objekte, die geografisch näher an Endnutzern oder Datenquellen liegen) werden zu unterschiedlichen Verkaufspreisen gehandelt. Mit voll ausgestatteten, neu entwickelten Rechenzentren, die vollständig und langfristig an bonitätsstarke Hyperscaler vermietet sind, können in den Kernmärkten Nettoanfangsrenditen von derzeit bis zu 5,5 Prozent erzielt werden.
Eigentümer von Grundstücken mit Strom und Baurecht haben sowohl bei Mietpreisverhandlungen als auch bei Verkäufen eine sehr gute Verhandlungsposition: Die hohe Nutzernachfrage treibt sowohl den Miet- als auch den Verkaufspreis. Weiterhin wird das Angebot limitiert durch mangelnde Stromverfügbarkeiten und fehlende Zustimmung von Gemeinden zu den Bauvorhaben. Zudem sind Rechenzentren häufig auf die Nähe zu Internetknoten wie dem DE-CIX in Frankfurt angewiesen. Die bestehenden Marktgebiete weiten sich mangels Alternativen trotzdem aus – beispielsweise werden im Großraum Frankfurt zunehmend Städte wie Mainz oder Hanau in Betracht gezogen. Zusätzlich entstehen neue Märkte für Rechenzentren wie das Rheinische Revier.
Die Bedeutung von Nachhaltigkeit nimmt auch in der Data-Center-Branche zu. Aufgrund ihres immensen Energiebedarfs stehen Rechenzentren in einem scheinbaren Widerspruch zu umweltfreundlichen Investments. Um die Energieeffizienz der Objekte zu steigern, erneuerbare Energien zu nutzen und die Abwärme von Rechenzentren in kommunale Wärmenetze einzuspeisen, hat der Gesetzgeber mehrere Vorschriften festgelegt. Das sollte für Investoren von Interesse sein, um die Nachhaltigkeit ihrer Portfolios zu gewährleisten, aber auch, da die Finanzierungsseite hohe Nachhaltigkeitsanforderungen an zu finanzierende Produkte stellt.
Neue Kapazitäten in Entwicklung
Auf den europäischen Kernmärkten für Rechenzentren (den sogenannten FLAP-D-Märkten: Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) wurde ein eher schwacher Jahresstart verzeichnet. Im ersten Quartal wurden 45 MW Umsatz und 31 MW neue Rechenleistung erzielt. Der Markt ist dennoch aktiv: Die Leerstandsquote sank bereits zum fünften Mal in Folge und die Vorvermietungsleistung lag 2024 mit rund 702 MW fast doppelt so hoch wie 2023. Zudem befinden sich derzeit 1,7 GW in den europäischen Kern- und Sekundärmärkten in Entwicklung und weitere 1,3 GW in Planung. 2025 dürfte die Marktgröße daher um zehn Prozent wachsen und es sollte sich eine Vielzahl neuer Investmentmöglichkeiten ergeben.