In den Jahren 2023 und 2024 war ein starker Rückgang der Lagerflächenumsätze zu verzeichnen. Die Gründe sind neben der schwierigen konjunkturellen Lage die stark gestiegenen Mieten und die Flächenknappheit in den bevorzugten Suchregionen. Aber was sind nun die Trends für 2025?
Erstens: Genügend Nachfrage für einen Aufschwung
Auch wenn die Nachfrage der E-Commerce-Händler stark zurückgegangen ist, gibt es eine breit gefächerte Nachfrage der Nutzergruppen Handel, Produktion, Logistik, die jeweils für rund ein Drittel der Abschlüsse verantwortlich sind. Es gibt einen zurückgestauten Bedarf: Angesichts der unsicheren Konjunkturlage wurden Umzugspläne verworfen und stattdessen Mietverträge im Bestand kurz- bis mittelfristig verlängert, was die Logistikprobleme dieser Firmen nur verschiebt, aber nicht löst. Zudem kommen gerade im Handel Hallen aus den 70ern, 80ern und frühen 90ern „in die Jahre“. Sie sind oft mit moderner Technik und ESG-Kriterien nicht zu vereinbaren. Dort lauert ein erheblicher Modernisierungsbedarf. Darüber hinaus werden bei besserer Konjunkturlage aufgeschobene Logistikprojekte umgesetzt, oft auch mit den Logistikdienstleistern die in den vergangenen beiden Jahren zwar viele Ausschreibungen bearbeitet haben, von denen aber nur wenige realisiert wurden.
Zweitens: Knappheiten, aber auch steigende regionale Leerstände
In den Märkten Frankfurt/Rhein-Main, Stuttgart und München gibt es so gut wie keine freien Flächen, während im Raum Berlin und Mitteldeutschland die Leerstände steigen – und das nicht im Bestand, sondern in spekulativ errichteten Neubauten, von denen sich etliche noch im Bau befinden, aber noch keine unterschriebenen Mietverträge haben. Dort finden Mieter wieder eine Auswahl vor, was grundsätzlich positiv zu bewerten ist. Durch den Wettbewerb steigen die Incentives regional mehr oder weniger an. Die regionalen Situationen müssen daher sehr differenziert betrachtet werden, sowohl hinsichtlich der aktuellen Marktlage als auch bei der Projektpipeline.
Drittens: Zukünftig mehr Produktion in Hallen
Produzenten sind in der Regel Eigennutzer, die eine Fläche im Industriegebiet kaufen und selbst bauen. Allerdings sind Grundstücke in Industriegebieten so gut wie alle vergeben, und es kommen nur wenige neue hinzu. Die Nutzer müssen daher oft auf Brownfields ausweichen, die meist von Entwicklern bei den üblichen Ausschreibungen erworben werden. Dort sind dann meist nur Mietlösungen möglich. Das ist auch im Sinne der Kommunen, die Produktion gegenüber Logistik bevorzugen und daher den Entwicklern zunehmend über das Baurecht entsprechende Nutzungsauflagen machen. Das gilt auch für Gewerbeparks und Light-Industrial, bei denen eine Halle auch für andere Produzenten, aber theoretisch auch für Kontrakt-Logistik, (nach-)nutzbar ist, sollte der Mieter nach der längeren ersten Mietperiode wieder ausziehen.
Viertens: Hohe Mieten und stabile Renditen
Nach dem starken Mietanstieg, bedingt durch steigende Zinsen, Renditen und Baukosten, stellen wir eine Seitwärtsbewegung auf dem erhöhten Niveau fest. Leicht sinkende Baukosten trotz der Qualitätssteigerungen und sinkende Zinsen bei stabilen Renditen erleichtern die Kalkulation der Entwickler. Übrigens: Diese und weitere Themen werden auf der 25. Euroforum Konferenz „Die Logistik-Immobilie“ am 4. und 5. Februar in München diskutiert. Die Jahrestagung bietet eine sehr gute Gelegenheit, gemeinsam mit zahlreichen Experteninnen und Experten die aktuellen Trends von morgen zu besprechen und das Netzwerk zu pflegen und zu erweitern.