Auf der Richterskala für Erdbeben zeigt die Stärke 6 eine gefährliche Situation an. Der Immobiliensektor befindet sich inzwischen jenseits davon: Es geht um ernste Schäden auf breiter Front. Die lange Phase mit niedrigen Finanzierungskosten und hohen Transaktionsvolumina ist vorbei. Rapide gestiegene Zinsen, eine lange Zeit hartnäckiger Inflation mit hohen Bau- und Energiekosten sowie eine allgemeine Rezession, die sich ins zweite Jahr auszudehnen droht, bringen die Unternehmen in Schieflage: Der aktuelle Preisverfall bei Immobilien in Deutschland ist der stärkste und schnellste seit 60 Jahren, analysiert das Institut für Weltwirtschaft (IfW). Verkäufer hoffen auf bessere Zeiten, Käufer auf weitere Preisabschläge. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt ist von Anfang 2022 bis Ende 2023 um sage und schreibe 73 Prozent eingebrochen.
Besonders trifft es Gewerbeimmobilien. Während die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt und trotz leicht sinkender Kaufpreise zu steigenden Mieten führt, bricht der Markt für Büro-, Verwaltungs- und Handelsflächen ein. Der pandemiebedingte Homeoffice-Boom, Online-Shopping und die hohen bürokratischen Vorschriften verstärken den Trend, Objekte dauerhaft abzugeben. Die in Deutschland mittlerweile auf rund sechs Prozent gestiegene Leerstandsquote ist im internationalen Vergleich noch relativ niedrig. Aber der US-Markt zeigt, wohin die Reise gehen kann: Hier sind es stellenweise 20 Prozent und mehr.
Das Finanzierungsdilemma
Größter Unruhe- und Unsicherheitsfaktor bleibt die Zinsentwicklung. Die Immobilienwirtschaft, die gegenüber anderen Wirtschaftszweigen traditionell eine niedrige Eigenkapitalquote und einen hohen Fremdfinanzierungsanteil aufweist, reagiert äußerst sensibel auf Veränderungen der Kapitalkosten. Die Dynamik der vergangenen Jahre ist dabei beängstigend: Daten der Europäischen Zentralbank zeigen, dass der Effektivzinssatz für langfristige Kredite an Unternehmen in Deutschland von 1,6 Prozent im Jahr 2020 auf 3,9 Prozent im Jahr 2023 anstieg. Die Perspektive: allenfalls ein moderater Rückgang bis 2026. Dabei besteht in den kommenden Jahren bei vielen Immobiliengesellschaften erheblicher Refinanzierungsbedarf.
Deutlich steigende Zinskosten sind also das eine – hinzu kommt eine deutlich restriktivere Kreditvergabepraxis der Banken, etwa in Form von zu hinterlegenden Sicherheiten. Die erste Insolvenzwelle ist bereits in vollem Gange und trifft vor allem Projektentwickler, die am Anfang der Wertschöpfungskette in der Immobilienwirtschaft stehen. Ein Übergreifen der Krise auf nachgelagerte Dienstleistungs- und Baubereiche ist in der aktuellen Gemengelage eher wahrscheinlich. Je kritischer die Situation, desto mehr sind bei Entscheidern ein kühler Kopf und eine ruhige Hand gefragt.
Ein strukturierter Prozess ist dabei erfolgsentscheidend – und dieser beginnt nicht mit dem Abwägen von Handlungsoptionen, sondern mit der Schaffung umfassender Transparenz. Klarheit über die unternehmensinternen Strukturen ist das Gebot der Stunde. Die so geschaffene Entscheidungsgrundlage wirkt in zwei Richtungen: Nach innen schafft sie ein gemeinsames Verständnis der aktuellen Situation, nach außen befähigt sie das Management, verlässlich und überzeugend mit Eigen- und Fremdkapitalgebern zu kommunizieren. In eine solide Ist-Analyse fließen unter anderem Asset-Bewertungen, Übersichten über laufende Finanzierungen und Fälligkeiten sowie Kostenentwicklungen ein. Schließlich zeigen aktuelle Szenarioanalysen denkbare Handlungsspielräume für das Unternehmen auf.
Klarer Fokus auf finanzielle Restrukturierung
Auf Basis all dieser Erkenntnisse erfolgt im zweiten Schritt die kritische Bewertung der Handlungsoptionen sowie die Erarbeitung eines Maßnahmenplans und dessen Umsetzung. Aus der Projektpraxis wissen wir: Das Drehen an operativen Stellschrauben ist eine notwendige Voraussetzung, um als Unternehmen wieder auf Erfolgskurs zu kommen. Ausreichend und zielführend ist ein Restrukturierungsplan aber nur dann, wenn er finanzielle Maßnahmen adressiert – aber auch die strategische Neupositionierung und innovative Weiterentwicklung des Unternehmens vorantreibt. Zu Letzterem haben meine Kollegen Alexander Müller und Dr. Adrian Pielken einen Expertenbeitrag (Verlinkung: Restrukturierung in der Transformation – Topline und Geschäftsmodell neu denken – Handelsblatt Live) veröffentlicht, der die Leitplanken setzt. Kurz gesagt: Eine erfolgreiche Krisenbewältigung erfordert immer häufiger auch eine Neujustierung des Geschäftsmodells.
An einer konsequenten finanziellen Restrukturierung führt in den meisten Fällen kein Weg vorbei. Die Liste der Optionen reicht von der Anpassung beziehungsweise Nachverhandlung der Finanzierungsstruktur über die Prolongation bestehender Kreditverträge bis zur gesamtheitlichen Restrukturierung der Passivseite. Auch der Verkauf einzelner Objekte kommt infrage. Analog zur Situation im klassischen Gefangendilemma müssen insbesondere bei derartigen Notverkäufen die Interessen aller Stakeholder berücksichtigt werden, um die Gefahr noch größerer Wertverluste zu vermeiden.
Um im Bild des Erdbebens zu bleiben: Ungeschützt in der Nähe des Epizentrums zu verharren, ist eindeutig die schlechteste Lösung. Der Weg zu sicheren Plätzen führt über mutiges strategisches und finanzielles Handeln.