Stabilität in den Top-5-Regionen, Zurückhaltung im Restmarkt
Der Blick auf die aktuellen Jahreszahlen der Branche ist ernüchternd: In den ersten drei Quartalen gab es einen Flächenumsatz von 3,45 Millionen Quadratmetern und damit einen Rückgang von 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch das dritte Quartal 2024 konnte nicht an die vielversprechende Zunahme der Dynamik aus dem Vorjahreszeitraum anknüpfen. Dennoch ist vor allem in den Top-5-Regionen mit gut einer Million Quadratmetern ein stabiler Flächenumsatz zu verzeichnen, der trotz vorherrschenden Unsicherheiten für positive Signale sorgt. Dort ist auch ein weiterer Anstieg der Spitzenmieten erfolgt: In München beispielsweise liegt sie mittlerweile bei 10,20 Euro. In den Top-Regionen gab es einen Anstieg von ca. 6,3 Prozent auf 8,71 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Grundsätzlich ist jedoch eine gewisse Heterogenität am Markt zu beobachten: Während vor allem an den Top-5-Standorten die Mieten weiter moderat gestiegen sind, müssen Eigentümer in anderen Regionen ihren Mietern inzwischen Incentives bieten. Doch die spürbare Zurückhaltung auf der Nachfrageseite bietet auch Potenziale: So haben Nutzer zumindest in einigen Städten eine größere Auswahl an geeigneten Flächen für Neuansiedlungen oder expandierende Unternehmen. Besonders interessant sind hier beispielsweise Berlin, Leipzig, Hannover und Bremen. In Frankfurt am Main, München, Stuttgart und Hamburg sind verfügbare Flächen jedoch weiterhin rares Gut.
Vor allem Eigennutzer halten sich in den derzeit wirtschaftlich unsicheren Zeiten mit Neuinvestitionen zurück – ihr Flächenumsatz ging um 32 Prozent auf 971.000 Quadratmeter zurück. Die Leerstandsquote in den Top-5-Märkten hat sich im bisherigen Jahr von 1,0 auf 1,9 Prozent fast verdoppelt, der bundesweite BigBox Leerstand ist auf 3,8 Prozent gestiegen.
Das umsatzstärkste Segment beim Flächenumsatz waren Handelsunternehmen, einschließlich Onlinehändler, mit einem Anteil von 32 Prozent (Vorjahr: 23 Prozent). Der Flächenumsatz stieg um 14 Prozent auf 1,1 Millionen Quadratmeter. Produktionsunternehmen, insbesondere geprägt durch Transaktionen im Automobilsektor, erreichten einen Anteil von 30 Prozent (minus 8 Prozentpunkte) und waren damit die zweitgrößte Nachfragegruppe. Der Anteil von Transport- und Logistikunternehmen betrug 28 Prozent (minus 1 Prozentpunkt). Innerhalb dieser drei Segmente verteilen sich die Umsätze und die Flächennachfrage also relativ gleichmäßig.
Stabile Preise und positive Baukonjunktur bergen Potenzial
Im bisherigen Jahresverlauf sind die zehn größten Abschlüsse ausschließlich auf Neubauten zurückzuführen, was eindeutig für ihre Beliebtheit spricht. Der größte Abschluss fand in Straßkirchen in Bayern statt: Dort hat BMW mehr als 150.000 Quadratmeter für die Eigennutzung gebaut. Darauf folgt eine Anmietung von rund 90.000 Quadratmetern in Bischweier bei Rastatt in Baden-Württemberg für ein neues Konsolidierungslager von Mercedes. Der Neubau außerhalb der Top-Städte birgt derzeit ein Potenzial, das es weiter auszuschöpfen gilt, um den Markt wieder zu beleben.
Prognose 2025: Belebung des Marktes in Aussicht
Die deutsche Industrie- und Logistikimmobilienbranche befindet sich nun im zweiten Jahr des Abschwungs. Unsere Jahresprognose 2024 erreicht kaum den Vorjahresumsatz von 5,3 Millionen Quadratmeter.
Dennoch gibt es Grund zum Optimismus: Entscheidungen, die Investoren angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten noch nicht getroffen haben, könnten in den nächsten Jahren umso dynamischer die Flächenumsätze antreiben. Denn: Das Bauen an sich ist wieder attraktiver geworden. Die Baukosten sind gesunken, die Verfügbarkeit von Bauunternehmen ist gestiegen und die Finanzierungsbedingungen sind wieder etwas attraktiver. Trotz rückläufigem Flächenumsatz und spürbarer Zurückhaltung auf der Nachfrageseite gibt es also für Projektentwickler auch Lichtblicke.
